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La vente sur plan ou la vente en l'etat futur d'achevement entre le droit français et le droit algerien

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par Mohammed Kherradji
Université de Perpignan via domitia - Master 2007
  

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2.2 Sanction de l'obligation du réservant

La loi dispose que le dépôt de garantie doit être restitué au déposant lorsque la vente n'est pas conclue du fait du vendeur ; ce qui représente pour beaucoup une sanction de l'obligation du réservant.

Cette manière de voir est inexacte selon bon nombre de spécialistes en droit immobilier45, la restitution du dépôt de garantie n'est, comme son nom l'indique, qu'une «Restitutio in integrum » découlant d'une résolution automatique du contrat préliminaire.

En fait, la loi n'a pas prévu de sanction. Et dans ce cas, il est fait recours au droit commun de la responsabilité contractuelle ; cela voulant dire que l'inexécution des obligations par le réservant entraîne sa condamnation au versement des dommages et intérêts.

En Algérie, et vu l'ampleur que prend le marché immobilier dominé dans sa majorité par un seul et unique mode de transaction et de commercialisation d'immeubles qu'est la vente sur plans, les décrets 93/03 et 94/58 n'ont rien prévu quant à la garantie de la réservation de l'immeuble, ni en ce qui concerne la manière ou le montant du dépôt de garantie. Cette faille a laissé, d'après l'expérience vécue, beaucoup plus de manoeuvres aux promoteurs sur le plan pratique dans la réservation et la commercialisation des logements surtout dans les grands programmes.

Le dépôt de garantie constitue, à notre sens, un gage pour les deux parties. Mais beaucoup plus une protection et une assurance pour le réservataire et le réservant. Il faut donc que le législateur s'y intéresse de plus près, ainsi qu'aux autres clauses et obligations que nous développerons dans la suite de ce travail. Mais parfois le réservant se trouve dans l'incapacité de proposer la vente d'un bien aux conditions prévisionnelles à cause du changement des circonstances de la transaction prévue. Dans ce cas, il est obligé de proposer la vente sous d'autres conditions ; le réservataire pouvant évidement refuser de récupérer son dépôt de garantie.

45 Philipe Malinvaud, Philipe JESTAZ, Patrice Jourdain, Olivier Tournafon « Droit de la promotion immobilière » Dalloz - 7 eme edition

La question s'est posée aussi quant à savoir si le réservataire qui conclut la vente à des conditions différentes de celles du contrat préliminaire peut obtenir des dommages et intérêts de la part du réservant pour manquement à ces obligations.

Sur ce point la cour de cassation de Paris a rendu public des décisions apparemment contradictoires mais dans des cas d'espèces souvent complexes.46

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