2.3 Le dénouement de l'obligation
2.3.1 Notification de l'acte de vente
L'établissement du contrat définitif suppose la
réunion d'un certain nombre de conditions et d'éléments
qui sont plus au moins directement sous la dépendance du vendeur et qui
en même temps n'échappent pas à l'acheteur.
L'article R.261-30 de la Loi du 03-01-1967 impose au vendeur
de reprendre l'initiative. Cela veut dire que le réservant doit notifier
au réservataire le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date
de la signature de cet acte. Il est de même pour la législation
algérienne47.
La signature du contrat définitif doit intervenir dans
les délais prescrits au contrat préliminaire. Le vendeur doit
veiller à ce que la notification soit faite au moins un mois avant
l'expiration de ce délai ; tout retard par rapport à la date
prévue à l'avant contrat serait en effet un motif valable de
retrait du réservataire48.
Cette notification va permette à l'acquéreur de
comparer les termes du contrat définitif à ceux du contrat
préliminaire et d'apprécier dans quelle mesure il y a concordance
ou décalage entre les deux contrats.
2.3.2 Les motifs valables de retrait du
réservataire
Le réservataire qui refuserait de signer le contrat de
vente sans motif valable perdrait le montant de son dépôt de
garantie au profit du vendeur.
46 Article. 21-1 et suite de la Loi.
47 Article 38 du décret 86/07 du 04 mars 1986
fixant les conditions et les modalités de souscription à une
opération de promotion immobilière.
48 Article R.261-3 de la Loi du 03-01-1967.
En revanche le réservataire peut se retirer de
l'opération et se faire néanmoins restituer son
dépôt de garantie
«si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur,
ou si le contrat proposé fait apparaître une différence
anormale par apport aux prévisions du contrat préliminaire
49» mettant en oeuvre les principes de l'article R.261 -31 qui dresse
la liste des motifs recevables du retrait du réservataire :
ü si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur
dans le délai prévu au contrat préliminaire ;
ü si le prix de vente excède de plus de 5% le prix
prévisionnel, révisé le cas échéant
conformément aux dispositions du contrat préliminaire ;
ü si le ou les prêts prévus au contrat
préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est
inférieur à 10% aux prévisions du dit contrat50
;
ü si l'un des équipements prévus ne peut
être réalisé ;
ü si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet
du contrat présentant dans sa
consistance ou dans la qualité des ouvrages une
réduction de valeur supérieure à 10%.
Cette liste est-elle limitative ou bien le juge pourrait-il
autoriser le retrait du réservataire dans des cas non prévus par
le décret ?
La restitution du dépôt de garantie n'est pas
automatique car le réservataire demeure libre de traiter la transaction
dans les conditions qui lui sont proposées. S'il choisit de se retirer,
il doit notifier sa demande de remboursement au vendeur ou au
dépositaire par lettre recommandée avec accusé de
réception51.
49 Art L.261-15,al-3) de la Loi du 03-01-1967.
50 Quelles que soit les causes de l'augmentation du
prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance
de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité ou
même à un cas de force majeure.
51 Article R.261-31, al 2 de la Loi du 03-01-1967.
Le remboursement des dus doit s'effectuer dans un délai
maximum de 03 mois à partir de la date de la demande 52 (sans
que le notaire ne prétende retenir ses honoraires lors du
remboursement).
L'Article 38 du décret 86/3 8 prévoie dans les
dispositions de contrat de réservation les conditions et les
modalités de constitution et de restitution du dépôt de
garantie.
Pour conclure ce domaine d'obligations, on dira que suivant
les époques et la situation du marché immobilier, le contrat
préliminaire est utilisé soit comme un test commercial, soit
comme un acte préparatoire à la vente.
Au cours de ces dernières années, cette seconde
caractéristique parait l'emporter sur la première et les contrats
préliminaires se rapprochent de plus en plus en ce qui concerne les
obligations du réservant, des promesses de ventes classiques dans
lesquelles le prix et la consistance de l'immeuble sont définis avec
précision. D'où la nécessité de revoir et de
rénover le contrat préliminaire notamment en ce qui concerne la
consistance de l'immeuble et, à un degré moindre, le prix
approximatif même si cela s'avère parfois difficile, vu
l'entrée en jeu d'autres facteurs déterminants.
Même s'il ne détaille pas le contrat de vente sur
plans, le législateur algérien y fait allusion dans les articles
09-10-12 et 13 du décret législatif 93/03relatif à
l'activité immobilière et les articles 1 et 2 du décret
94/5 8 du 07-03-1994 relatif aux ventes sur plans, et surtout le chapitre 4 du
décret 86/3 8 (articles 34 à 40) et chapitre 5 de la Loi 86/07
(art. 29 à 38).
La législation algérienne tout en reprenant
presque les mêmes principes et les mêmes notions du droit
immobilier Français notamment celles et ceux contenue dans la loi de
1967 relatifs à la vente d'immeuble à construire.
52 Ibid. article R.261 -31, al 3.
La loi 86/07 relative à la promotion immobilière
à et le premier texte dans ce domaine, qui à été
par la suite suivi par le décret législatif 93/03 après la
libération de la fonction du notaire, par laquelle le contrat de
réservation ou le contrat préliminaire s'est transformé
d'un acte sous seing- privé en un acte notarié soumis aux
principes de l'enregistrement et de publicité :
« ...le contrat de vente sur plans est établi en
la forme authentique et est soumis aux formalités légales
d'enregistrement et de publicité 53»
Cet acte sera suivi par la suite d'un procès-verbal de
prise de possession des Biens dressés contradictoirement en la
même étude notariale afin de constater la conformité de
l'acte de réservation cité à l'article 13 avec les
engagements contractuels.
Ce procès verbal est-il considéré comme un
contrat définitif ?
La législation algérienne a consacré des
chapitres importants dans les trois textes de loi régissant l'acte de
réservation dont un arrêté interministériel en a
présenté un modèle.
Mais, pratiquement, en l'absence de suivi et de contrôle
des pouvoirs publics et surtout de plaintes par les accédants à
la propriété (soucieux beaucoup plus d'accéder à la
propriété que d'entrer dans des batailles juridiques avec les
promoteurs), le contrat de réservation est très peu
utilisé. Dans certains cas, le souscripteur est tout bonnement mis
hors-course par les promoteurs en cas d'exigence de ce genre de contrat.
Ce chapitre s'étant intéressé au
régime juridique du contrat de vente sur plans selon la
législation algérienne et le contrat de vente en l'état
futur selon la législation française et ayant permis d'expliquer
la notion des obligations des contractants au sujet du contrat
préliminaire et du contrat définitif dans toute transaction
immobilière, le chapitre suivant va permettre d'approcher la notion du
contrat définitif.
53 Article 12 du décret législatif 93-03
du 1 mars 1993 relatif à l'activité immobilière.
Chapitre II
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