CHAPITRE 1. INTRODUCTION
La loi de finance pour 2003 (n°2002-1575 du 30
decembre 2002, article 11), a permis a la France de se doter d'un nouveau type
de vehicule d'investissement immobilier : SIIC pour Societe d'Investissement
Immobilier Cotee.
Entre en vigueur le 1er janvier 2003 il a ete
complete depuis par trois nouveaux dispositifs dits SIIC 2, SIIC 3 et SIIC 4.
Ce regime a pour effet de deplacer l'imposition des revenus immobiliers depuis
la societe vers l'actionnaire et de ce fait d'exonerer la societe de l'IS et de
l'impot sur les plus values de cession et sur les divi den des
verses.
En contrepartie la societe en question devra
imperativement re distribuer une quote-part de ses benefices et la totalite des
divi den des verses par ses filiales.
L'objectif general du regime SIIC est de creer un
vehicule d'epargne immobiliere accessible aux epargnants et fiscalement
transparent. L'engouement est tel, qu'en a peine 4 ans, une cinquantaine de
SIIC ont ete crees (ou « coquilles » reactivees), avec une
acceleration du mouvement depuis le 3eme volet du regime.
Nombre d e SIIC créé es (55) au
30/09/07
Annee
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Volet SIIC
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Nombre
de SIIC
creees
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Cumul
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2003
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SIIC 1
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10
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2004
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SIIC 2
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7
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17
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2005
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SIIC 3
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10
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27
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2006
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SIIC 3
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16
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43
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2007
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SIIC 4
|
12
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55
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En projet
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SIIC 4
|
7
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Source IEIF / Y cornpris SIIC paneuropéenne
Avec :
- une capitalisation boursiere d'environ 55 milliards
d'€uros au mois de septembre 2007 (16.5 milliards en septembre 2001) et
environ 16 milliards pour les SIIC d'origines etrangeres. Les SIIC
representaient en 2006, 2,5% de la capitalisation boursiere totale de la Place
de Paris (contre environ 1% en 2003),
- un volume d'investissement de 12 milliards
d'€uros (chiffre FSIF/CATELLA : juin 2006) sur les 26 milliards investis
en France en 2006,
le regime SIIC a de loin depasse les esperances de ses
« fon dateurs » et represente un succes in deniable.
Ce dernier ayant par ailleurs été pris en
exemple pour la creation de nombreux véhicules cotes
européens notamment comme les REIT (2007) au
Royaume-Unis, les GREIT (2007) en Allemagne et les SIIQ (2008) en
Italie.
Le present document a pour objectifs de presenter
:
- les differentes evolutions du regime ainsi que leurs
impacts sur le marche immobilier,
- le bilan du regime ainsi que les performances
economique des SIIC, apres 4 annees d'existence,
- les gran des stapes du changement de
statut
et d'analyser l'impact du changement de statut sur la
politique d'acquisition, de gestion et de cession d'une societe.
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du regime
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CHAPITRE 2. LES EVOLUTIONS DU REGIME SIIC
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Section 2.1. HISTORIQUE
2.1.1. Pourquoi Ce Vehicule
La loi de finance n°2002-1575 du 30 decembre 2002,
article 11, ainsi que les autres lois rectificatives s'inscrivent toutes dans
une seule et meme philosophie, a savoir :
- offrir un nouveau moyen d'epargne aux particuliers et
attirer ces derniers vers le secteur de l'immobilier cote. En effet le statut
SIIC est le seul qui permette a des epargnants d'integrer des actions
immobiliere a leur PEA. L'immobilier pouvant en effet etre une solutions a la
problematique des retraite en France,
- flui difier le marche et favoriser le developpement de
l'immobilier cote en France,
- developper la capitalisation boursiere du secteur
immobilier et rendre possible le developpement des foncieres cotees par
l'arrivee de nouveaux capitaux venant notamment de l'epargne des personnes
physiques,
- favoriser, comme avec les SICOMI a leur perio de, le
financement de l'immobilier d'entreprise,
- lutter et s'a dapter a la concurrence internationale,
ceci afin de palier au defaut de competitivite du secteur immobilier
francais,
- accelerer le mouvement d'externalisation immobiliere
entame en France,
- accelerer les rentrees fiscales pour
l'etat,
- concurrencer les montages d'optimisation fiscale tels
que ceux des societes de droit luxembourgeois, hollan dais...
Le regime SIIC repose sur une double exoneration
fiscale : exoneration d'IS et exoneration d'imp6t
sur les plus-values. La
premiere etablit une transparence qui, pour beaucoup de classes
d'actionnaires, etait dejà accessible par
d'autres mecanismes (integration fiscale, regime
mere-
fille...) ; la secon de, sans equivalent,
a pour objectif de permettre une gestion dynamique des actifs
en ne taxant pas les plus-values degagees par la
societe fonciere. La contrepartie de ces
exonerations, pour eviter une
accumulation de capitaux en franchise d'impots, est une obligation
de distribution minimale (85 % du resultat
d'exploitation et 50 % des plus-values), et le versement
etale sur quatre
ans (a parts egales), lors de l'option pour le regime, d'une « exit-tax
» de 16,5% sur les
plus-value latentes
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du regime
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