Evolutions et changements du statut SIIC

c) Identification des coûts d'introduction et de gestion

Le fait d'evoluer dans un marche cote engendre des frais fixes ainsi que des coOts de gestion supplementaires, nous tenterons dans le paragrap he ci-dessous d'identifier ces principaux coOts. Ne s'agissant la que de reperes.

CoUt d'introduction (ticket d'entrée)

- Co-its fixes : 500 a 1 million d'euros

- Co-its variables : 3 a 5% des capitaux leves a l'intro duction

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CoUts d e G estion

- 3 a 5% des nouveaux capitaux leves au cours de la vie de la structure

- cotisation EURONEXT^1, AMF... (R.- 1 500 €)

- 2^eme Commissaire aux comptes

- Communication financiere. CoOts lies a la politique d'information des actionnaires et aux obligations legales :

- CoOts de Communication visible :

ü agence de communication (en fonction de la taille de la structure)

ü Site Internet

ü Frais de presse

ü convocation et tenue de l'assemblée generale des actionnaires

- CoOts de Communication invisible :

ü Reporting (trimestriel, annuel...) ; personnel en interne : effectif variant en fonction de la taille de la structure. Des structures comme UNIBAILRODAMCO ou KLEPIERRE peuvent avoir 2 personnes uniquement dé diées a la communication financiere

ü Presentations diverses, rencontre des actionnaires (notamment par le president...)

Pour un e societe cotee autonom e d e taill e moy enn e l' ens embl e d e c es frais generaux p eut representer jusqu'd 2 millions d' euros, y compris les frais d e g estion lies a la cotation.

¹ Euronext

Le taux des contributions se monte a un pourcentage de la valeur des instruments financiers ac hetés, éc hangés, présentés ou indemnisés lorsque l'opération est réalisée sur des titres donnant ou pouvant donner accès directement ou indirectement au capital ou aux droits de vote.

Ce taux est fixé de la manière suivante :

Flottant cumulé (€)	CoOt % Mini (€) Max (€)
Moins de 10 000 000	10 000 €	10 000
de 10 000 001 a 100 000 000	0 .6%	6 000	60	000
de 100 000 001 à 500 000 000	0.4 %	40 000	200	000
de 500 000 001 a 1 000 000 000	0.3 %	150 000	300	000
Supérieur a 1 000 000 000	0.1 %	100 000
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) Preparation et Introduction en bourse

La partie business model ayant ete traitee prealablement, nous consi dererons dans cette partie que la decision du changement de statut et donc d'intro duction sur le marche boursier frangais a ete mOrement reflechie et vali dee.

Pour pouvoir beneficier du regime SIIC, la societe doit titre a dmise a la cote officielle sur un marche frangais au premier jour de l'exercice de l'option. La cotation sur un marche reglemente frangais n'exclut pas, par ailleurs, la cotation sur un marche etranger, qu'il soit situe dans ou hors de l'Union Europeenne (ex : SIIC paneuropeennes).

L'intro duction en bourse d'une SIIC ne presente pas de specificites particulières, il s'agit d'une operation d'intro duction boursière standard. La phase d'intro duction peu pren dre de 3 a 6 mois en fonction de la taille de la structure et des moyens mis en oeuvre pour celle-ci.

Preparation strategiqu

Cette phase doit permettre a la societe :

- de s'assurer qu'elle repon de aux exigences de cotation et cela d'un point de vue juri dique et comptable : la societe doit de ce fait:

ü titre sous la forme d'une societe par actions (anonyme ou en comman dite)

ü presenter un historique de trois ans en normes IFRS(¹)

- d'evaluer et d'analyser les forces et les faiblesses de l'entreprise,

- d'evaluer les moyens humains internes et externes (motivation, competences, disponibilite, engagement...)

- d'evaluer les moyens financiers disponibles,

(1) Dans un but de transparence et de lisibilite des comptes des societes europeennes, la Commission europeenne a a dopte en juin 2002 un règlement imposant aux societes europeennes cotees d'etablir leurs comptes consoli des a partir du 1er janvier 2005 selon des normes comptables uniques : IFRS (International Financial Reporting Standard). Normes privilegient la g justes valeurs D des actifs et non plus les "coOts historiques valeur. Parmi la quarantaine de normes IFRS/IAS, quelques-unes concernent plus directement l'immobilier :

- la norme IFRS/IAS 2 qui concerne la comptabilisation des stocks

- la norme IFRS/IAS 16 qui traite des immobilisations corporelles

- la norme IFRS/IAS 17 qui s'applique aux contrats de location

- la norme IFRS/IAS 40 qui traite de l'immobilier de placement

Les nouvelles normes comptables con duisent en particulier a un traitement different pour les immeubles de placement et pour les immeubles d'exploitation.

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- d'etablir le business model (strategie, objectifs vises, moyens disponibles...) et le business plan (previsions d'activite et de rentabilite de l'entreprise),

- d'evaluer et d'analyser les avantages et les inconvenients d'une introduction en bourse sous le regime SIIC (avantages fiscaux versus frais de cotation et de gestion...),

- et enfin d'evaluer l'attractivite de la future societe (apres cotation) aupres des actionnaires actuels et du marche futur (flottant)

L'introduction

Une fois l'analyse strategique realisee et vali dee, la societe peut alors s'engager dans la preparation a l'intro duction. Cette derniere comporte entre autres 3 phases importantes :

- le choix d'un Prestatair e d e Services d'inv estiss em ent (PSI). Pour leur introduction, les entreprises font de plus en plus souvent appel a un interme diaire intro ducteur qui peut titre une banque ou une institution financiere agreee par les autorites boursières. Ce PSI assistera la societe tout au long du processus de preparation et de cotation.

- Ia d emand e d'introduction aux autorites boursieres. Une deman de d'a dmission a la cotation doit titre soumise par ecrit et au moment prevu par l'article 6301, a Euronext. En tout etat de cause au plus tard lors du depot d'un projet de prospectus aupres de l'Autorite competente. La candidature doit titre presentee avec le concours d'un ou plusieurs Agents intro ducteurs (PSI). Le contenu du dossier est (c reglemente » par EURONEXT (cf. Documentation generale EURONEXT).

- Ia redaction du prospectus : Pour toute operation _par ^appel _public a l'epargne, la societe emettrice doit, au prealable, publier et tenir a la disposition du public un document destine a l'information, portant sur le contenu et les mo dalites de l'operation, ainsi que sur l'organisation, la situation financiere et l'evolution de l'activite de la societe, dans les conditions prevues par le reglement general de l'AMF. Ce prospectus est soumis au visa prealable de l'AMF.

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e) Premiers pas...et apres ? Structuration d'un portefeuill e d'actifs

L'une des etapes cle de la structuration est le montage d'un portefeuille qui doit se composer :

- d'actifs permettant de disposer de revenus securises. Cette securisation des revenus peut être obtenue soit en ayant recours a des baux long (perio des fermes), soit a la diminution du risque de concordance des conges locataires. Cette deuxième solution necessite en revanche des moyens humains et financiers beaucoup plus importants que la premiere. Il va s'en dire que les 2 peuvent être appliquees.

- d'actifs ayant de fortes perspectives de valorisation. (reserve fonciere, restructuration, analyse precise des baux afin de valoriser les augmentations de loyers connus mais non appliquees, affiner la gestion, planifier les travaux...).

La composition de ce portefeuille doit au prealable s'inscrire dans une strategie d'allocation d'actifs avec une repartition permettant une maximisation des loyers, une optimisation des depenses et cela tout en maintenant le couple risque/ren dement a un niveau admissible (Cf. business model). La diversification des revenus et l'assemblage d'un portefeuille coherent et de qualite trouve ici toute son importance.

Grandir sans prendr e trop d e risqu es

Une croissance saine passe par une maTtrise des coOts de gestion et une prise de risque calculee, notamment en ce qui concerne les actifs risques ou de type promotion, qui sont certes plus remuneratrices mais qui presentent plus de risque et necessitent des investissements importants.

Afin d'optimiser ses coOts de gestion et ce des la creation de la SIIC, une societe comme la S.T.E a opte pour un partenariat avec une societe d'asset management en integrant dans la remuneration de celle-ci des stocks option. Ce qui lui a permis de pouvoir distribuer du divi den de a ses actionnaires des le debut de l'aventure.

En vitesse de croisiere les nouvelles acquisitions pourront etre financees soit par des ressources internes, limitees au vu des contraintes de redistribution des benefices et des plus-values, soit par augmentation de capital ce qui permet entre autres :

- de degager une ligne de credit pour assurer la croissance,

- de diluer l'actionnariat et par la meme occasion de beneficier d'une meilleure autonomie de l'equipe dirigeante (un actionnaire posse dant plus de 30% des actions peut etre genant pour le staff)

La croissance ne doit pas etre une fin en soi, cette derniere doit imperativement etre
menee en prenant en compte les moyens disponibles et en respectant le business model.

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Communiqu er, communiqu er et...communiqu er

Trop de communication tue la communication, dans le cas des SIIC cela devient « peu de communication tue la cotation ».

Pour qu'un titre soit en bonne sante, il est important que l'environnement dans lequel évolue la SIIC soit confiant et soit au fait de la politique et des actions menées par la société. Pour ce faire une SIIC doit mettre en place une politique de communication spécifique et a destinations des différents acteurs du marché. Pour ce faire cette dernière dispose de nombreux vecteurs de communications pouvant s'appuyer, en fonction des moyens, sur des services communication en externe.