Section 3.2. LIMITES DU REGIME
3.2.1. Introduction
Comme precise plus haut, le regime SIIC s'inscrit
dans une approche « d'active asset management » dont l'objectif est
une distribution optimisée des cash flow aux actionnaires et non plus
« d'asset accumulation » qui avait pour objectif la protection des
actionnaires contre l'inflation
Le statut SIIC a permis une augmentation
- de la rotation des actifs,
- des investissements en immobilier
d'entreprise,
- du divi den de et de sa regularite,
- du prix de l'action,
Le changement de statut entraine donc un changement
de stratégie en ce qui concerne le business model mais aussi au niveau
du business plan. Cette partie a pour objectif de determiner l'impact du
changement de regime sur la politique d'acquisition, de gestion et de
cession.
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du regime
|
45 sur 59
|
|
3.2.2. fiscalite & redistribution
Pourquoi creer un e SIIC quand un montage fiscal p erm
et d'att eindre l e m6m e niveau d fiscalite ?
Le regime SIIC est un dispositif fiscal qui evite une
double imposition, au niveau de la societe et au niveau de l'actionnaire. Cette
double fiscalite est souvent contournee par le biais de divers montages fiscaux
(Luxembourg, Danemark, Pays bas...). Le but de ces derniers etant de permettre
aux clients de ces fonds de beneficier d'une neutralite en terme de fiscalite
sur les societes et de limiter au maximum l'impact de cette derniere sur leur
propre fiscalite. Ces montages complexes a la limite de l'abus droit pour
certains, sont relativement risques pour les investisseurs frangais qui
souhaitaient etre presents sur le marche national.
De plus les modifications de certaines conventions
fiscales ont pour consequence d'ameliorer l'attractivite des SIIC. Ce regime
repon d en effet parfaitement a cette attente de neutralite fiscale, au niveau
des societes et devrait dans les annees qui viennent encore se developper un
peu plus grace a cela.
Et si l e regime SIIC etait remis en cause par les
politiqu es ?
Un risque de retournement est certes possible, cepen
dant ce dernier ne semble pas envisageable a l'heure actuelle et cela pour
plusieurs raisons. Le regime SIIC est avant tout base sur argument economique
d'interet general economique. Ce regime repose en effet sur la volonte des
pouvoirs publics de structurer le marche immobilier cote et de mettre a
disposition du public un nouvel outil d'epargne. De plus, le regime a permis
:
- de structurer l'in dustrie
immobilière,
- de promouvoir l'investissement de type (c in dustriel
» versus l'investissement dit passif,
- de developper des operations de promotion financees
par des professionnels de l'immobilier (UNIBAIL, EUROSIC, STE...) et non pas
uniquement par les banques,
- de limiter la prise de risque des etablissements
bancaires par des contraintes de redistribution propre aux SIIC (le bon sens
veut que ces dernieres aient un LT' de l'ordre de 50%) ainsi que des levees de
fonds boursiers qui permettent un auto financement partiel ;
- de renforcer la presence d'acteurs
nationaux
- d'augmenter des rentrees fiscales la o0 auparavant les
montages juri diques permettaient a certains acteurs d'y echapper.
Ce qui eloigne un peu plus le spectre d'une remise en
cause de ce dernier
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du regime
|
46 sur 59
|
|
Cette instabilité juri dique et fiscale tres
bien connue dans l'immobilier rési dentiel explique entre autre la
faible présence des institutionnels dans le secteur rési dentiel.
Il n'est donc pas envisageable a l'heure actuelle d'imaginer un retournement de
situation.
Assisterons-nous dans les mois ou les années
qui viennent a l'intégration d'un risque fiscal dans les primes de
risque des SIIC ou a l'intégration une ligne provision pour risque
fiscal au niveau des cash flow ? Pour l'instant ce n'est vraisemblablement pas
le cas, est-ce bon signe ?
| 
