CHAPITRE 3. CHANGEMENT DE STATUT ET LIMITES DU
REGIME
Section 3.1. LE CHANGEMENT DE STATUT
3.1.1. Les Motivations Du Changement
Une societe opte generalement pour le statut SIIC pour 2
raisons principales :
- le dispositif fiscal propre au regime
SIIC,
- la capacite, par le biais de la bourse. a lever des
capitaux pour accompagner la croissance.
Il est in deniable que la premiere motivation d'une
societe d'opter pour le regime SIIC reside
dans ses avantages fiscaux. Cepen
dant, il est imperatif que la societe ait une strategie et un
business model coherent, viable et clair pour les
actionnaires.
3.1.2. Les Etapes Cles Du Changement De Statut
Le regime SIIC est un dispositif fiscal qui evite une
double imposition et qui permet une exoneration d'impot:
- sur les societes (IS) pour la fraction des benefices
nets provenant de l'activite immobiliere,
- sur les plus-values sur cession d'immeuble ou de
participation dans des personnes morales soumises au statut,
- sur les divi den des verses, En contrepartie, la
societe doit
- le paiement d'une « exit taxe » de 16.5% sur
les plus value latentes, payable sur 4 ans en 4 parts egales,
- distribuer au minimum 85% des benefices nets provenant
de l'activite immobiliere avant la fin de l'exercice qui suit leur
realisation,
- distribuer au minimum 50% des benefices provenant de
la cession d'immeubles ou de participations avant la fin du deuxieme exercice
suivant leur realisation,
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- distribuer 100% des divi den des de ses filiales
ayant opte pour le regime special ou des divi den des provenant d'une autre
SIIC lorsque les SIIC concernees ont des liens de depen dance.
Il faut cepen dant, rappeler que la creation d'une
SIIC ne peut uniquement se fonder sur une approche purement fiscale. Les
avantages sont certes consequents, cepen dant les contraintes et les coOts
supplementaires engen dres par la cotation et la gestion de la structure sont
relativement importants. De plus, la gestion d'une structure cotee necessite
des competences
supplementaires dont ne dispose pas toujours un
investisseur de type fond d'investissement ou fonciere non cotee.
La SIIC est une structure qui est amenee a developper
et a arbitrer de maniere reguliere,
contrairement a une structure dite
passive qui n'aurait quant-à-elle aucun interSt a opter pour
le regime SIIC. Si l'avantage recherche est uniquement
fiscal d'autres montages juri diques et fiscaux permettent d'attein dre ces
memes niveaux de fiscalite.
Le changement de statut necessite donc une toute autre
approche de la gouvernance d'entreprise, a la fois basee sur :
- un business model et une strategie d'acquisition, de
gestion et de cession integrant :
- les avantages et les contraintes du regime
- les avantages et les contraintes du marche
boursier
- une transparence accrue a destination de nombreux
acteurs dont entre autres :
- l'a dministration fiscale,
- le marche et ses differentes composantes : analystes,
agence de cotation...
- les actionnaires,
- les partenaires : banques, investisseurs
majoritaires...
Cette nouvelle « aventure » necessite un
important travail de reporting, de marketing et de communication. De plus,
evoluer dans un marche cote, c'est d'avantage s'exposer :
- a la speculation boursiere,
- a l'effet de mode,
- aux peurs et a l'irrationalite de certains
investisseurs,
- aux tentatives de destabilisation,
- aux tentatives de rachat emanant d'autres
operateurs,
L'impact de ces « menaces » est fonction du
degre d'exposition sur le marche, c'est a dire de l'importance du flottant et
de la composition de l'actionnariat. Une societe doit integrer ces menaces dans
son analyse strategique et pren dre la juste mesure de ces
dernières.
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