a) Business model
Chaque SIIC developpe son propre « business
model » en fonction de criteres qui lui sont propres (actionnariat, fonds
propres disponibles, couple risque ren dement...) et de sa strategie
d'investissement de gestion et de cession.
Selon M.EMMOTT d'EUROPROPERTY CONSULTING, avec le
regime SIIC nous sommes entre dans un business model different de celui que
nous avons connu jusqu'à maintenant. Nous serions passe de «
l'asset accumulation » qui avait pour objectif la protection des
actionnaires contre l'inflation dans un environnement d'IS eleve, a «
l'active asset management » dont l'objectif est une distribution optimisee
des cash flow aux actionnaires. Nous retrouvons parfaitement cette volonte
d'optimisation et de redistribution dans les SIIC.
Toujours selon M.EMMOTT ce business model a permis une
augmentation
- de la rotation des actifs,
- des investissements en immobilier
d'entreprise,
- du divi den de et de sa regularite,
- du prix de l'action.
De plus cette nouvelle transparence fiscale permet
une amelioration de l'ANR, les analystes financiers ne prenant plus en compte
dans leur calcul une decote pour fiscalite latente, ce qui permet une
augmentation naturelle de l'ANR voir une prime sur ANR liee a la capacite du
management a creer de la valeur. Nous constatons donc l'importance du business
model dans la bonne sante du titre, il donne des indications sur la societe,
son potentiel de performance, son degre d'exposition aux risques et sur le
respect de sa strategie.
Quatre criteres principaux peuvent permettre de definir
ce business model :
- la nature du patrimoine : Classe d'actifs (bureaux,
entrepots, commerces..) et le marche (quartier central d'affaires parisien,
1ere couronne, region....)
- le degre d'exposition au risque (couple risque/ren
dement) : CMPC, ren dement moyen, ecart type...
- la strategie d'acquisition, de gestion et de
cession,
- le degre de valeur ajoutee (Operation en blanc ou en
gris, Immeuble occupe ou vide...)
- les moyens financiers disponibles : fonds propres et
niveau d'en dettement (ratios LT'...). Le regime SIIC ne limite pas les
societes dans leur appel a la dette en revanche plus elles ont recours au
credit plus elles devront arbitrer pour assurer le versement regulier de divi
den des.
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du regime
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Etant enten du que l'objectif final est de verser du
divi den de (a destination des actionnaires) et de creer de la valeur pour
assurer le futur. La SIIC cherchera donc a composer un portefeuille d'actifs
qui lui permettra d'obtenir :
- un ren dement courant eleve (avec perspective
d'augmentation du au marche et a l'in dexation des loyers) avec une prise de
risque minimale,
- une forte perspective de creation de
valeur.
Dans le cadre de la politique d'investissement
immobilier, ces objectifs peuvent etre atteints par le biais de 2 leviers
:
- Levier d'exploitation : Posse der un patrimoine
exploite suffisamment important pour permettre un accroissement de la
rentabilite sans remettre en cause le reversement des divi den des,
- Levier de developpement : Realiser des operations de
type promotion immobiliere. Le risque y est certes plus important, mais les
perspectives de rentabilites le sont aussi. Ces operations doivent etre
suffisamment importantes pour generer une rentabilite supplementaire mais
limitee pour eviter de s'exposer a un risque de baisse des divi den des (env.
10% du patrimoine).
Afin de pouvoir verser un divi den de optimise et
regulier, une SIIC doit comme toute autre societe « in dustrielle »
attein dre une taille critique afin d'optimiser ces coOts d'intro duction et de
gestion. Attein dre cette taille critique lui permettra de devenir une fonciere
de marche et d'avoir ainsi interêt a posse der de l'immobilier indirect
plutôt que de l'immobilier direct. Pour ce faire cette dernière
doit :
- optimiser les coOts de gestion engen dres par sa
presence sur un marche cote (equipes chargees du reporting financier et de la
communication...). L'optimisation de ces coOts passe par une taille critique en
terme de detention d'actifs de l'ordre de 250 millions d'euros.
- ameliorer sa valorisation. La valorisation du titre
est fonction quant a elle du nombre de titres disponibles sur le marche et du
volume d'echange qui en resulte (liqui dite). Pour ce faire un flottant d'au
moins 500 millions d'euros est requis.
Une societe qui a la volonte de passer sous le regime
SIIC a 2 solutions pour attein dre ses objectifs :
- Si elle possede dejà des actifs, il est plus
interessant pour elle de racheter une coquille (env. 4 a 5 millions d'euros),
d'en modifier les statuts et d'y transferer ses actifs en s'acquittant d'une
exit tax sur les plus-values latentes de 16.5% payable en 4 fois sur 4 ans. Le
principal obstacle a cette strategie est l'investissement relativement
important necessaire des le debut de l'aventure (achat de la
structure),
- Si elle ne possede aucun actif, il est plus
interessant pour elle de se faire coter. Cette demarche etant cepen dant plus
fasti dieuse que la premiere.
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Il faut environ 4 a 5 ans pour creer une SIIC et attein
dre une taille critique et de 1 a 3 ans en ayant rachete une coquille (fonction
de la taille du patrimoine).Ces durees moyennes sont bien sur fonction des
moyens financiers et humains disponibles. La cotation proprement dite (choix
d'un PSI, redaction d'un prospectus, demarches aupres AMF,
EURONEXT...)necessite environ 3 a 6mois de travail. En revanche tout le travail
en amont depen d de la volonte de chacun et des moyens mis en
place.
La Fonciere Paris France a pour sa part opte pour la
creation d'une SIIC en creant la structure de toutes pieces, le volume d'actifs
detenus a l'heure actuelle est estime a 400 millions d'euros. FPF a pour
objectif d'attein dre 1 milliard d'euros d'actifs et 500 millions d'euros de
flottant en 2010.
La S.T.E a pris comme option de racheter une «
coquille » et d'y integrer les actifs dejà en sa possession. La
taille critique a ete atteinte en 3 ans.
Il est important pour une SIIC d'avoir l'ambition de
croTtre si elle veut que les marches, les analystes et les investisseurs s'y
interessent et donc que les titres s'echangent. Le but de ces foncieres est
d'être suffisamment grosse pour avoir :
- une augmentation consequente de la valeur de leur
patrimoine
- une augmentation de leur ANR par action a l'instar des
REIT americains qui sur du long terme presentent une prime sur ANR de l'ordre
de 15%.
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