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La juridiction présidentielle en droit OHADA. Essai de synthèse.

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par Emery TCHOUSSI BAH
Centre Africain pour le Droit et le Développement (CADEV) - PROGRAMME POST-UNIVERSITAIRE DE FORMATION ET DE PERFECTIONNEMENT EN DROIT DES AFFAIRES « CAN DO TRAINING »  2011
  

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B- Litiges liés aux opérations commerciales

Ces opérations commerciales sont : le bail professionnel, la vente commerciale et la vente du fonds de commerce.

1- Litiges liés au bail professionnel

Dans un bail professionnel, les relations entre le bailleur et le preneur sont très souvent conflictuelles, chacun essayant de tirer la couverture de son coté. C'est notamment le cas, lorsque, l'immeuble étant endommagé, il faille procéder à des réparations : l'AUDCG répartit assez clairement la part de chacun dans ces circonstances (grosse réparations pour le bailleur, dégâts locatifs pour le preneur), mais, bien des fois, l'intervention d'un arbitre est nécessaire. L'article 132 attribue à la juridiction présidentielle, la compétence dans ces litiges ; il prévoit que (sauf convention contraire des parties) les contestations découlant de l'application des dispositions sur le bail professionnel sont portées à la requête de la partie la plus diligente - sauf dispositions contraires - devant la juridiction compétente, statuant à bref délai, dans le ressort de laquelle sont situés les locaux donnés à bail.

Ainsi, l'article 106 de l'AUDCG dispose que « si les réparations urgentes sont de telle nature qu'elles rendent impossible la jouissance du bail, le preneur peut en demander la suspension pendant la durée des travaux à la juridiction compétente statuant à bref délai ». Il est complété par l'article 107 du même Acte uniforme d'après lequel, lorsque le bailleur refuse d'assumer les grosses réparations qui lui

73 Article 70 AUS.

74 Article 218 AUS.

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incombent, le preneur peut se faire autoriser par la juridiction compétente, statuant à bref délai, à les exécuter conformément aux règles de l'art, pour le compte du bailleur ; et, dans ce cas, la juridiction compétente, statuant à bref délai, fixe le montant de ces réparations et les modalités de leur remboursement.

La même juridiction intervient dans d'autres cas :

- en cas de renouvellement d'un contrat de bail professionnel, et, à défaut d'accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente, statuant à bref délai, est saisie par la partie la plus diligente75 ;

- en cas de cession du bail, et lorsque cette cession s'impose au bailleur, celui-ci dispose d'un délai d'un mois à compter de cette signification ou notification pour s'opposer, le cas échéant, à celle-ci et saisir la juridiction compétente statuant à bref délai, en justifiant des motifs sérieux et légitimes de s'opposer à cette cession76 ;

- en cas de sous location totale ou partielle, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix du bail principal, le bailleur a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du prix du bail principal, augmentation qui à défaut d'accord entre les parties est fixée par la juridiction compétente, statuant à bref délai (en tenant compte des éléments visés à l'article 117 AUDCG)77 ;

- en cas de pluralité de demandes des ayants-droit souhaitant poursuivre le bail d'une personne physique, le bailleur peut saisir la juridiction compétente, statuant à bref délai, afin de voir désigner le successeur dans le bail78.

Enfin, le contrat de bail pouvant prévoir une clause résolutoire de plein droit, en cas d'inexécution d'une clause ou d'une condition du bail et après une mise en demeure, la juridiction compétente statuant à bref délai constate la résiliation du bail et prononce, le cas échéant, l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef79.

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