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Jouissance des terres et garantie


par Jules NDEODEME
Université de Yaoundé 2 - Master recherche en droit 2021
  

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SECTION 2 : LES CARACTERISTIQUES DE L'HYPOTHEQUE DE LA JOUISSANCE DES TERRES

Lorsque l'hypothèque porte sur des droits réels immobiliers et ceux conférant particulièrement droit de jouissance, la nue-propriété exclue, ses caractéristiques peuventêtre changées. Le cas échéant, en plus des caractéristiques évoquées ci-haut, d'autres caractéristiques peuvent s'ajouter.

Les droits réels de jouissance sur les terres confèrent au profit de leurs titulaires un bénéfice économique généré pendant un temps déterminé. C'est sur ce bénéfice qu'est placée la confiance du prêteur qui pourra assurer le remboursement de sa créance au moyen de l'appropriation dudit bénéfice économique. Très souvent, sa créance est née à l'occasion de l'acquisition desdits droits réels de jouissance des terres. Il semble être envisagé que la garantie au moyen de la jouissance des terres participe de la reconnaissance au profit du créancier d'une préférence attachée à sa créance parce cette créance a permis l'exercice du droit de jouissance par le débiteur qui constitue un enrichissement. Ainsi, cet enrichissement doit pouvoir assurer le paiement de l'obligation dont il est la conséquence directe153(*).

Les caractéristiques propres à l'hypothèque de la jouissance des terres à envisager tiennent d'une part à la nature de l'objet de la garantie (Paragraphe 1) qui est donc nécessairement la jouissance des terres même.D'autre part, les caractéristiques à relever tiennent à l'obligation dont la garantie (Paragraphe 2) est l'accessoire.

Paragraphe 1 : Les caractères tenant à la nature de l'objet donné en garantie

Excepté le droit de superficie qui peut être perpétuel, les autres droits réels de jouissance des terres ne revêtent pas ledit caractère. Ce sont des droits temporaire et précaire. Ainsi, la garantie a un caractère temporaire et précaire (A). Ce sont des défauts qui affectent la garantie constituée par le moyen desdits droits pour donc la rendre limitée (B).

A- Caractère temporaire et précaire

Un droit de jouissance est généralement temporaire et précaire.

Le temporaire est ce qui n'a pas vocation à l'éternité ou à la perpétuité. Le droit de propriété est l'exemple de droit perpétuel, il ne se prescrit pas par le non usage et survit à la mort de son titulaire, c'est-dire qu'il est transmissible. Mais le droit de propriété n'est pas le seul droit transmissible. D'ailleurs, sans la condition de transmissibilité, aucun droit réel de jouissance des terres ne peut constituer l'assiette d'une hypothèque. L'avantage avec l'utilisation de l'immeuble comme bien ou de la propriété du bien comme garantie est le fait qu'il n'est pas soumis à la condition de temporalité que connaissent certains droits réels de jouissance des terres.

Le bail emphytéotique comme le bail à construction sont des droits temporaires bien qu'étant souvent de très longue durée. L'autorisation d'occupation ou d'exploitation du domaine public artificiel déclassé154(*) comme la concession provisoire sont également temporaires. Le droit des occupants et exploitants du domaine national avant le 05 août 1974 n'est pas temporaire, c'est certainement parce qu'il s'agit d'un droit de quasi-propriété immobilière155(*) puisque l'immatriculation conduit à transformer le droit de jouissance en droit de propriété complet c'est-à-dire perpétuel et absolu.

Le droit de superficie est très souvent un droit perpétuel aussi, mais il est possible qu'il soit constitué à travers un contrat de bail à construction ou à travers un contrat de bail emphytéotique156(*). Clairement donc le droit de superficie est un droit qui peut découler d'autres droits réels157(*). Il peut même être la résultante d'un contrat de jouissance innomé. Dans cette dernière catégorie de droits, on trouve plusieurs droits réels hybrides et mixtes empruntant aux caractères des uns et des autres droits réels nommés. La condition pour que ces droits puissent être admis comme objet de garantie est la libre cessibilité qui doit être convenue ou déterminée implicitement. Il demeure que les droits réels de jouissance des terres sont des droits temporaires et de même en est donc la garantie dont ils peuvent constituer l'assiette.

La précarité est le caractère de ce qui est librement révocable au gré du maître d'une chose (administration158(*), propriétaire)159(*). Cette définition sied directement au droit de jouissance des terres. D'ailleurs l'exemple que donne le Vocabulaire est la précarité d'une occupation, il est entendu que la jouissance des terres est une occupation. De ce fait donc, le caractère précaire de la garantie tient à ce que le droit sur lequel elle porte étant une concession, il est susceptible d'être restitué à son véritable propriétaire à tout moment. Ceci est possible lorsque le terme n'est pas certain160(*) ou lorsque les obligations du titulaire du droit de jouissance ne sont pas remplies, entre autres le cas des droits réels concédés sur les terres domaniales. La précarité ne doit pas être exagérée car lorsque la révocation du droit de jouissance est abusive, l'indemnité compensatoire d'éviction devient de plein droit l'assiette de la garantie161(*).

L'hypothèque de jouissance des terres est considérablement entachée des caractères propres à la jouissance des terres dont les plus remarquables sont le caractère temporaire et le caractère précaire. La conséquence est que l'hypothèque de la jouissance des terres, tout comme la jouissance des terres elle-même, est limitée.

B- Caractère limité

Les droits du titulaire du droit réel de jouissance des terres ne sont pas absolus. Le terme absolu ne s'entend pas ici dans le sens de l'opposabilité puisque tout droit réel est opposable à tous162(*). L'absolu désigne ce qui n'est pas limité163(*). Relativement au droit réel de jouissance des terres, il y a une limitation qui peut être matérielle mais nécessairement juridique.

La limitation matérielle est relative au fait qu'un droit de jouissance peut porter sur une partie physique déterminée de l'immeuble et peut aussi porter sur une partie de l'utilité économique que procure les terres sur lesquelles le droit de jouissance est concédé. A titre illustratif, le superficiaire est matériellement limité à la superficie qui lui est concédée. Concernant les droits réels sur les terres domaniales, les limitations matérielles sont souvent contenues dans le cahier des charges. Lorsque les terres objet de jouissance relèvent du domaine public artificiel, la limitation est même souvent large. En outre, il n'est pas exclu que le droit de jouissance porte sur toutes les terres du concédant. Dans ce cas, il y a tout au moins une limitation juridique.

La limitation juridique est relative au fait que lorsqu'un droit réel de jouissance des terres est reconnu à un tiers, il y a une division juridique de l'immeuble ou simplement de sa propriété. Très souvent, la division est opérée entre le droit de disposer et le droit d'user et de jouir. Le droit réel de jouissance consiste au bénéfice du droit d'user et / ou de jouir alors qu'il y a une autre personne titulaire du droit de disposer. Le droit de disposer recouvre l'abusus qui constitue le droit absolu sur la chose. Ce droit est tout de même affaibli par le caractère réel du droit dont bénéficie le titulaire de la jouissance. En outre, pour le cas des droits innomés, la limitation juridique peut être floue en l'absence de stipulations claires et précises. Souvent, « la jouissance est restreinte, délimitée, spécifique. »164(*)

Le droit réel de jouissance des terres étant toujours limité, de manière juridique au moins, l'hypothèque de la jouissance des terres se trouve limitée. Elle est limitée à la partie des terres concernée, à la partie de l'utilité économique des terres concernée et également au droit réel de jouissance déterminé. Le fait que le droit réel de jouissance soit limité ne permet pas forcément de mesurer l'étendue de l'assiette de la garantie. Bien qu'elle soit déterminée, sa valeur peut être trompeuse. En ce cas, le créancier peut arriver à mettre sa confiance en un droit qui ne pourra véritablement pas participer à sa satisfaction le moment venu.

La nature du droit réel de jouissance est peut être limitée dans sa matière mais toujours limitée sur le plan juridique. La précarité et la temporalité de ce droit auxquelles il faut ajouter son caractère limité, sont hérités par l'hypothèque de la jouissance des terres. Ces caractéristiques font véritablement de ladite garantie une particularité. Il existe quelques autres caractéristiques qu'il est possible de recenser en rapport avec la créance garantie.

* 153 Ph. MALAURIE et L. AYNES, Droit civil. Les sûretés, op. cit, n°601

* 154 Article 14 alinéa 5 du décret du 11 août 2015.

* 155I. L. MIENDJIEM, La situation des occupants du domaine national, Thèse, Université de Yaoundé 2, 2008, Résumé.

* 156F. TERRE et Ph. SIMLER, Droit civil. Les biens,op. cit. n°950

* 157 Idem

* 158 En vertu de l'article 10 de l'ordonnance fixant le régime domanial, l'Administration des Domaines a notamment un droit de reprise. L'article 8 du décret fixant les modalités de gestion du domaine national évoque la fin de la concession provisoire en cas de faillite du concessionnaire ou de mise de la société concessionnaire sous procédure collective.

* 159 G. CORNU, Vocabulaire Juridique, op. cit. p.786

* 160 Cas des droits réels viagers.

* 161 Article 13 alinéa 1 du décret du 11 août 2015.

* 162 G. CORNU, Vocabulaire Juridique, op. cit. p.5

* 163 Idem.

* 164L D'AVOUT et B. MALLET-BRICOUT, « La liberté de création des droits réels aujourd'hui. » Recueil Dalloz, 2013, n°16

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"Il existe une chose plus puissante que toutes les armées du monde, c'est une idée dont l'heure est venue"   Victor Hugo