La faute de l'Administration en matière foncière au Cameroun

B - Les dysfonctionnements liés aux formalités d'établissement et de délivrance du titre foncier

Il est question à ce niveau, de relever les manquements et forfaits administratifs accomplis durant l'établissement et la délivrance du titre de propriété. En effet, si les formalités préalables à l'obtention du titre foncier ont pour but de régler tous les litiges relatifs à la qualité du requérant et à l'étendue du terrain, il est nécessaire que ces litiges aient été résolus pour garantir l'intangibilité, l'inattaquabilité et le caractère définitif du titre foncier après son établissement. Il appartient donc au conservateur foncier, de faire preuve de vigilance, avant tout établissement du titre foncier au vu des conséquences lourdes et définitives qu'il emporte. Il s'agit alors d'analyser la nature de la faute du conservateur (1). Parce que c'est lui le gardien et dépositaire des registres et livrets fonciers, il a l'obligation d'y apporter des soins tel un « bon père de famille », et veiller à la communication des informations relatives aux oppositions formées et droits inscrits dans ces registres. Egalement, il doit veiller à la régularité des transformations des divers actes en titres fonciers. Il serait dès lors judicieux d'analyser la panoplie de fautes commises par le conservateur foncier en violation de ses obligations (2).

1- La nature des manquements du conservateur foncier

Dans ce registre, figure tout fait, tout acte, toute abstention du conservateur ne constituant pas des fautes ; il existe des critères distinctifs de la simple erreur, d'omissions et de la faute en terme d'irrégularités profondes. De la sorte, avant d'envisager l'expression de la faute, il est important d'opérer un tri.

A cet effet, à la lecture de l'article 39 du décret n°2005/481, il est énoncé de manière précise que, certains faits sont insusceptibles de rentrer dans la catégorie de fautes. Il en est ainsi des omissions, erreurs, imprudences, simples faits commis par le conservateur dans le titre de propriété, ou des inscriptions qui peuvent être rectifiées ou corrigées.

De façon identique, les irrégularités provenant de son propre fait, ou du fait d'autrui notamment, de ses collaborateurs ou de ses prédécesseurs, dans les documents et registres sous leur responsabilité, le conservateur peut les rectifier, à la condition qu'elles n'aient pas d'incidence sur les droits des tiers. Auquel cas, il devra demander autorisation au Premier Ministre et approbation du Président de la République. S'il agit en méconnaissance de ces prescriptions, il commet alors une faute susceptible de mettre en oeuvre sa responsabilité.

2- Les faits susceptibles d'être considérés comme fautes du conservateur.

Déduction faite de l'alinéa 3 de l'article 2 du décret n°2005/481, la faute administrative s'analyserait comme : « toute irrégularité commise au cours de la procédure d'obtention du titre foncier, et au vu des authentiques produits [...] ». Ainsi, le conservateur foncier, en tant que garant de la conformité des pièces versées au dossier, peut voir sa responsabilité établie, lorsqu'il accepte des fausses pièces, et procède à l'établissement du titre foncier ; mêmement, en cas de disparition ou de substitution des pièces du dossier déposé auprès de ses services.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 31 du décret de 2005, « avant de procéder à toute transformation des actes en titre foncier, le conservateur doit vérifier sous sa responsabilité, les pièces déposées et s'assurer en outre :

- de l'identité et de la capacité des parties ;

- de la disponibilité de l'immeuble. »

Il s'agit en fait des hypothèses d'obtention de titres fonciers par transformation de divers actes matérialisant l'emprise et l'occupation des terres avant la mise en place du système de l'immatriculation, ou pour des situations légales ayant acquis des effets définitifs, et permettant aux individus d'avoir des droits sur les terres.^64(*)

De manière laconique, le constat tiré est celui suivant lequel, lors de l'établissement ou la délivrance du titre foncier, le conservateur foncier fait preuve de manquement lorsqu'il ne procède pas aux vérification et contrôle obligatoires. Ce fut le cas dans l'affaire Chambre de Commerce contre Etat du Cameroun et succession Paul Monthe dans laquelle le jugement rendu énonce : « attendu qu'il résulte de ce texte que l'administration a commis des fautes dans la délivrance du titre foncier litigieux, notamment le fait de l'avoir délivré à une personne décédée depuis 10 ans... »^65(*) Dans cette perspective, et dans une autre espèce relative à la transformation d'un jugement définitif en titre foncier, le conservateur foncier avait agit en marge de la réglementation en vigueur. En effet, dans l'affaire du Canton Bassa à Douala, deux titres fonciers ont été successivement délivrés à un même individu, le sieur Matip benjamin en application d'un vieil arrêt de la Cour d'appel du littoral, en date du 23 juin 1968 reconnaissant à l'intéressé des droits sur un terrain situé à Matom à Douala. Le premier titre foncier établi le 06 septembre 2005 porte sur une superficie de 346 ha ; le second porte quant à lui, sur une superficie de 651 ; ces deux titres fonciers ont été irrégulièrement délivrés car la transformation était invalide. Pour que la transformation d'un jugement en titre foncier soit valide, elle doit être effectuée non seulement dans des délais précis, mieux encore, elle devrait obéir à des modalités précises. Pour ce qui est des délais, la demande de transformation doit être introduite dans un délai de 10 ans à compter du 05 août 1974 pour les terrains situés en zone urbaine, et de 15 ans pour les terrains en zone rurale. Le non respect desdits délais emporte déchéance de toute demande. La transformation opérée dans cette cause a été faite le 20 juin 2007, soit près de 33 ans passés les délais. Quant aux modalités de la transformation, il est clairement affirmé à l'article 5 du décret n°76/165, modifié et complété par le décret de 2005 que : « si l'immeuble n'est pas borné, le conservateur requiert son bornage au frais du propriétaire. Le bornage est effectué en présence des voisins, par un géomètre assermenté du cadastre ». Cette formalité substantielle permet de délimiter le terrain à immatriculer afin qu'il n'y ait pas empiétement sur le terrain d'autrui ; or en l'espèce, il y'a eu grossissement dans les parcelles à immatriculer ; en conséquence, la transformation qui a abouti à l'établissement des titres fonciers était forcément irrégulière.

S'il est ainsi montré les nombreuses irrégularités administratives qui entourent et entachent les opérations d'acquisition ou d'obtention des parcelles de la première dépendance du domaine national, c'est-à-dire les terres occupées ou exploitées, il reste encore à analyser celles qui entourent les opérations d'acquisition des terres de la deuxième dépendance, c'est-à-dire, les terres libres de toute occupation (§2).

* ⁶⁴ L'artiche 3 du décret n°76-165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier dispose que : « la demande de transformation en titre foncier (concerne) :

- des actes d'acquisition des terrains inscrits au grundbuch,

- des actes d'acquisition des terrains selon les règles de la transcription,

- des arrêtés d'attribution définitive d'une concession domaniale,

- des livrets fonciers, ou des certificate of occupancy,

- des jugements définitifs, constitutifs, ou translatifs de droits réels,

- des conventions entre africains passés sous le régime du décret du 29 septembre 1920, abrogé par la loi du 27 juin 1961 relative aux actes notariés,

- des actes d'acquisition des freeholds land. »

* ⁶⁵ CS/CA jugement n°94/2005 du 14 juin 2006 Chambre de Commerce, d'Industrie et des Mines du Cameroun (CCIM) c/ Etat du Cameroun et succession Paul Monthe, représenté par Honoré Monthe.