La protection du saisi dans la vente par voie parée

A. Procédure des actes de conservateur

En effet, en droit français par exemple, le conservateur des hypothèques est le responsable des fichiers immobiliers.⁸² Son travail consiste donc à tenir une mise à jour des droits existants sur les immeubles sous sa responsabilité ainsi que leur publication.⁸³

Par contre, en RDC, il est le chef du Cadastre. Et lorsque des pièces sont présentées à l'enregistrement au conservateur des hypothèques, celui-ci délivre un accusé de réception, stipulant la nature de ces pièces à la date, l'heure et la minute de leur présentation.⁸⁴ Il peut refuser le dépôt. Et même s'il l'accepte, il peut refuser la publication s'il constate que certaines mentions ont été omises ou ne correspondent pas à celles figurant dans les titres publiés. Dans ce cas, il enverra, dans le délai de huitaine, une notification au requérant, ouvrant à ce dernier un délai d'un mois pour régulariser (art 36-3^e, Decr. 4 janv. 1955). Si le titre évoqué est antérieur à 1956, des précisions supplémentaires sont exigés (art27-2^e et 35-1^er, Decr.4 janv.1955).⁸⁵

Lors d'une vente aux enchères, la loi lui ordonne, dans la quinzaine de la communication qui lui est faite de l'ordonnance autorisant la vente, de dresser un cahier des charges de vente. Celui-ci contient : l'énonciation du titre en vertu duquel il est procédé à la vente et la date du commandement ; la désignation précise de l'immeuble ; les conditions générales et spéciales de la vente ; la localité ; l'endroit ; la date et l'heure de l'adjudication ; la délégation du prix au profit des créanciers.⁸⁶Le cahier dont le dépôt est effectué dans son bureau avec comme obligation d'en transmettre un double à l'Office notarial dans le ressort duquel l'immeuble est situé,

⁸²H. RUBBENS : droit civil les biens, Paris, Montchrestien, 1997, p 92, disponible sur www.juriscope.org/conservateur, consulté ce mardi 5 mars 2013 à 10heure 23'

⁸³A. FREDGER : De la conservation immobilière en droit romano-germanique, Paris, Dalloz, 1987, p 102, disponible sur www.juriscope.org/conservateur, consulté ce mardi 5 mars 2013 à 10heure 23' ⁸⁴(Source: art. 16 et suivants du livre 3 du Code civil) à lire dans le droit judiciaire français, disponible sur www. Google.fr, consulté ce vendredi 15 mars 2013 à 17heures 30'

⁸⁵ Not. Références relatives à la publication du titre du titulaire du droit ; à l'attestation notariée, en cas de transmission par décès. Si le droit a été acquis sans titre (prescription ou accession), ou précise le mode d'acquisition. A lire dans droit commercial, disponible sur www, google.cd. Consulté ce mercredi 13 mars 2013 à 11heures 12'

⁸⁶ Art, 8 de l'O-L, n°73/021 précité, dont l'al2, rajoute que ce cahier de charge, ne doit indiquer, comme localité où la vente doit avoir lieu, et que le siège de la conservation des titres immobiliers ou que le siège de l'Office notarial dans le ressort desquels l'immeuble est situé.

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à moins que cette office ne soit institué dans la même localité que la conservation des titres immobiliers.⁸⁷ Une invitation est faite par lui à tous les créanciers ayant hypothèque sur l'immeuble, aux créanciers chirographaires qui lui auraient signifié le commandement, au débiteur et, éventuellement, au tiers détenteur de prendre communication de ce cahier, soit à la conservation des titres immobiliers soit, le cas échéant, à l'Office notarial où ladite invitation a pour mission d'indiquer aux parties de formuler éventuellement leurs observations à la conservation des titres immobiliers quant aux clauses et conditions insérées dans le cahier des charges et d'assister à la vente s'ils désirent. Celle-ci sera alors signifiée suivant les règles prescrites pour les citations.⁸⁸

Conformément à l'O-L sous examen, la signification aux créanciers se fait au domicile élu par eux et, à défaut de ce ceci, au procureur général près le tribunal dont le juge qui a autorisé la vente fait partie.

On a insisté sur la différence entre dépositaire des fonds et dépositaire de titres, justifiant que ces derniers soient qualifiés conservateurs, montrant bien que c'est de cette façon que la Banque conservatrice de titres ne peut en disposer pour elle-même ; alors que la banque dépositaire de fonds en est « propriétaire ». La banque conservatrice ne pourrait donc prêter les actions qui sont comptabilisées dans les comptes titres de ses clients à un spéculateur qui, vendant à découvert ces mêmes actions, aurait besoin de livrer des titres qu'il ne possède pas. Pour que cette opération soit possible, il lui faudrait recueillir l'accord exprès de ses clients.⁸⁹

⁸⁷ Art 9, de l'O.L n⁰ 73-021 du20, précitée.

⁸⁸ Art 10 de l'O.L n⁰ 73-021 du20 juillet, précitée.

⁸⁹Il le fallait parce que ce n'est pas le cas sous d'autres systèmes juridiques, notamment celui anglo-saxon par exemple. Quelle différence ? Tout ce qui est tolérable pour les fonds ne devrait pas être insupportable pour les titres. Le parallélisme des formes a quelque fois l'inconvénient de masquer la stricte opposition des fonds. En effet, ces différences dans le droit relatives aux titres et à leur conservation ont eu récemment des conséquences très graves. A force de considérer que tout n'est mondialisation, que la finance est internationale et que le soleil ne se couche jamais sur les marchés, on a parfois « gommé » l'existence de ces différences. Telle banque, tel fonds d'investissement, fonds de fonds ou autres qui détenaient des valeurs en dépôts dans une banque américaine n'avait pas nécessairement en mémoire que ledit confrère, n'était pas tenu par une simple mission de coffre-fort électronique et qu'il pouvait, comme s'il s'agissait de fonds, les utiliser à son profit et inversement risquer de les perdre... C'est ainsi que certains fonds d'investissements se sont trouvés réclamant les titres déposés dans des banques américaines en faillite, pour découvrir qu'elles ne les avaient plus, les ayant prêtés à des tiers, eux-mêmes tombés en faillite. Voilà de quoi nourrir des armées d'avocats

pendant des dizaines d'années. Disponible sur

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Voilà aussi ce qui explique que le dépôt des titres pour conservation dans des banques étrangères suppose une connaissance approfondie du droit local. Et pourquoi un métier très particulier est-il né dans certains pays anglo-saxons, pays totalement spécialisés dans la conservation et le traitement des opérations sur titres (OST).⁹⁰

Pour permettre aux différents conservateurs de bien jouer leur rôle, certaines législations, comme celle de française, ont établi des situations où le secrétaire de chaque commission assurera la fonction de conservateur des titres fonciers de la circonscription urbaine ou des centres urbains et du milieu rural de son ressort.⁹¹ Par contre, certains Etats, comme Néerlandais, utilisent plutôt des agents immobiliers qu'on pourrait décrire comme étant la personne intermédiaire à qui il incombe d'élaborer et de conclure des contrats concernant des biens immeubles. A cette fin, il sert les intérêts de son donneur d'ordre à titre d'expert "indépendant" en vertu de toutes les normes légales et bienséances, telles qu'en vigueur pour le courtage.⁹²

En principe, il n'existe aucune restriction quant aux missions de médiation, sous différentes formes, en matière de biens immeubles. Cependant en pratique, celles-ci se résument habituellement par le fait que ; dans le cadre de la réalisation de transactions de vente ou de location l'agent immobilier assiste son client en le conseillant et en posant certains actes.⁹³ Elles peuvent porter sur différents aspects concernant un bien immeuble; il peut s'agir notamment de dispenser des conseils objectifs en matière de prix, de valeur, de qualité architectonique, de situation géographique (lieu et environs), de questions juridiques et fiscales, de règlementations en matière de subventions, d'élaboration d'un contrat.

http://le cercle. l echos.fr/abécédaire/v/221132/vente découvert , consulté ce lundi 18 février 2013, à 16 heures 58'

⁹⁰T. GEROGE : leçons du droit civil les biens, Paris, éd. Dalloz, 1999, p 87 disponible sur http:// le cercle. L' echos.fr/abécédaire/f/221132051/ fond-d-investissement, consulté ce lundi 18 février 2013, à 17heure 15'

⁹¹A. ROBERT : droit civile les biens, Paris, éd. Montchrestien, 2003, p 56 disponible sur http://minela.gov.rw/img/pdf/national land policy french version. Pdf. Consulté ce lundi 18 février 2013, à 16 heure20'

⁹²M.HEDGARD : leçons du droit civil néerlandais, Paris, éd. Dalloz, 1990, p 77, disponible sur Http:/ www.cibc-global.hk/ca/pdf, Consulté ce lundi 18 février 2013, à 17 heures 40'

⁹³ J. ANDERSON : procédure civile, Paris, éd. Dalloz, 1988, p 94 disponible sur Http:/ www.ntrg-global.hk/ca/pdf, Consulté ce lundi 18 février 2013, à 18 heure20'

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Toutefois, l'agent doit faire face à deux types de responsabilités civiles : d'une part, dans la relation agent immobilier-client, il peut être tenu responsable civilement pour négligence (6:74 CC) et à titre subsidiaire pour faute (art. 6:162 CC). Cette responsabilité civile est d'un point de vue contractuel à exclure partiellement. D'autre part, dans la relation agent immobilier cocontractant client,⁹⁴ cette responsabilité civile concerne toujours la faute. Vu que l'agent immobilier n'entretient aucune relation contractuelle avec cette tierce personne, cette responsabilité civile n'est pas

non plus à exclure.
L'indemnisation des préjudices est prévue à l'art. 6:74 CC. Une clause pénale peut être décidée en lieu et place d'une indemnisation.⁹⁵ Aux Pays-Bas, la pénalité remplace l'indemnisation alors que dans d'autres pays la pénalité s'ajoute à l'indemnisation. Dans un contrat de vente type de la NVM, une clause pénale est prévue à l'art. 10.2. Dans une telle situation, la pénalité est due en lieu et place de l'indemnisation qui disparaît.⁹⁶

Cette expérience aurait pu éclairer le législateur congolais dans le souci d'améliorer le fonctionnement de ce service et éviter, ainsi différends maux et abus, tels que la corruption, concussion, fraude,... comme on peut s'en rendre compte au travers cette jurisprudence où en exécution d'une décision de justice, le conservateur des titres immobiliers du Mont-Amba a vendu la parcelle des enfants mineurs de NtumbaTshiamu, à cause de la dette de leur père(toujours en vie). Et qui réclament donc justice. Le mardi 18 octobre 2011, parmi les affaires qui figuraient à l'extrait de rôle civil du Tribunal de Grande Instance de Kinshasa/Matete, il y a eu un dossier qui opposait deux enfants mineurs à leur géniteur et au conservateur des titres immobiliers du Mont-Amba, cela à cause de leur propriété vendue pour un litige qui ne les concernait pas. Les premiers à s'adresser au juge ont été M. Lucien Mutombo et M. Pascal Mutombo de la partie demanderesse. Les avocats des enfants ont déclaré au juge que M. NtumbaTshiamu n'a jamais été propriétaire de cette parcelle

⁹⁴S. ABU-BAKR: procédure civile, Tunis, éd. Adjani's, 1996, p 101, disponible sur http://minela.gov.rw/img/pdf/national land policy french version. Consulté ce lundi 25 février 2013, à 17 heure10'

⁹⁵P. PHILEMON: procédure civile, Paris, éd. Dalloz, 1987, p 105, disponible sur http://minela.gov.rw/img/pdf/national land policy french version. Consulté ce lundi 25 février 2013, à 18 heure20'

⁹⁶P. RAYMON : procédure civile, Paris, éd. Dalloz, 2001, p 47, disponible sur Http:/ www.ntrg-global.hk/ca/pdf, consulté ce lundi 18 février 2013, à 17 heure30'

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(qui n'est qu'un don leurs offert par leur tente), mais représentait plutôt les enfants. Selon l'un de ces conseils, la vente par voie parée n'engage pas les enfants, du fait que cette affaire s'est passée entre d'autres personnes. Dans sa plaidoirie, l'avocat a soutenu que le premier juge a mal dit le droit pour avoir prétendu que la parcelle des enfants qui a été utilisée comme gage devenait propriété de NtumbaTshiamu. Il a aussi déclaré que les mentions hypothécaires sont un faux matériel du conservateur. En s'y appuyant, a argué l'avocat, le juge pénal a commis une irrégularité et une illégalité aux yeux de la loi.

En guise de réaction, Me Godefroid Kabongo, avocat du premier défendeur, a dit au tribunal que l'actuelle action en tierce opposition est irrecevable. Car, a-t-il déclaré, les demandeurs avaient été bien représentés. Pour lui, les demandeurs auraient dû assigner aussi tous les copropriétaires. Et cela, du fait que tous les enfants, dont Kamba Freddy, Kabeya Serge, Mulumba Junior, ont les mêmes droits.

Il a aussi précisé que si l'action avait réussi, ils en tireraient tous profit. Il a conclu ainsi à propos de la tierce opposition en ces termes : « Vous allez demander la réformation pour toutes les parties ». Malheureusement, en fin de compte, les enfants n'étaient pas rétablis dans leurs droits.⁹⁷ Et pourtant à notre avis, non seulement ces derniers devraient recouvrer leur parcelle, car n'étant pas caution de leur père. Aussi le conservateur devrait répondre d'abord pénalement pour usage de faux, en suite civilement afin de dédommager les victimes. De ce qui précède, qu'elle serait alors la valeur juridique de ces actes ? La valeur juridique d'actes de conservateur

Aux termes de l'article 18 de l' O-L n° 66-344 du 9 juin 1966 relative aux actes notariés : les conservateurs des titres fonciers, conjointement avec les magistrats et agents désignés conformément à l'article 2 de même O-L ont qualité pour donner l'authenticité à tout acte ayant pour objet la création, la transmission entre vifs, la déclaration ou l'extinction d'un droit dont l'existence entre parties vis-à-vis des tiers est subordonnée à une inscription dans les registres fonciers ou miniers. Ils ont également qualité pour donner l'authenticité à toute procuration relative à l'un des actes prévus à l'alinéa premier du présent article.⁹⁸

⁹⁷ Une décision à lire sur www.google.cd jurisprudence congolaise en vente par voie parée , Consulté ce vendredi, 26 janvier 2013, à 16 heure20'

⁹⁸ Art 18 de l'O-L n° 66-344 du 19 juin 1966 précitée.

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De l'analyse de cette disposition légale, il y a lieu de dire que leurs actes comme ceux notariés revêtent le caractère d'authenticité dans certaines circonstances. Ainsi en matière de vente aux enchères d'un bien immobilier, leur intervention est toujours considérée authentique par la loi. Cela se concrétise par le fait que une fois le bien enregistré au profit du nouveaux acquéreur, le saisie moins encore le tiers ne peut pas s'y opposer. Notons que son pouvoir est renforcé par le législateur, qui se concrétise au travers quelques dispositions légales, notamment l'art 19 qui dispose : les conservateurs donnent l'authenticité dans les conditions et formes déterminées par les articles 4 et 13 de la présente ordonnance.⁹⁹Qu'en est- il alors, de la modalité de publicité de cette vente ?

⁹⁹Art 19 de l'O-L n° 66-344 du 19 juin 1966 précitée. Et à son art 13 il est dit : un droit sera perçu au profit du trésor de la République sur chaque acte authentique ainsi que sur les expéditions, copies et certificats délivrés par les notaires ou le Ministre de la justice ou son délégué, d'après un tarif fixé par le Ministre de la justice

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