Le notariat congolais face au droit OHADA

2/Quid des données de fait ?

Il est constant que le notaire n'est pas tenu d'informer les parties des données de fait qu'elles connaissent déjà. Dans une affaire ayant donné lieu à un arrêt de la première chambre civile du 27 avril 2011 (n° 10-16907), des acquéreurs reprochaient à un notaire de ne pas les avoir informés du risque d'inondation de l'immeuble acheté.

Or, cette information avait été, par ailleurs, portée à la connaissance des acquéreurs. En effet, le risque d'inondation était mentionné dans l'acte sous seing privé, qui avait été annexé à l'acte authentique, et était de toute façon manifeste, ainsi que les acquéreurs l'avaient eux-mêmes reconnu dans leurs écritures.

La Haute juridiction est donc venue alléger le poids de l'obligation d'information du notaire, en retranchant de celle-ci tous les éléments de fait que les parties connaissent déjà. La Cour de cassation aurait pu procéder autrement. En effet, elle aurait pu considérer que le notaire était en faute, mais qu'il n'était pas pour autant responsable puisque le client, informé par ailleurs, n'avait pas subi de préjudice.

Quoique non publié, l'arrêt est donc intéressant, au moins d'un point de vue symbolique, en ce qu'il précise que l'objet du devoir de conseil n'est pas absolu^91(*).

Reste à savoir comment prouver que le conseil a été donné.

c) Comment prouver ?

Tenu légalement d'une obligation d'information, le notaire doit prouver la bonne exécution de son obligation d'information. Le moyen le plus simple est d'user d'une reconnaissance de conseil donné.

D'abord, la reconnaissance de conseil donné peut figurer dans un document écrit, distinct de l'acte authentique. Plusieurs choix s'offrent alors au notaire. Le premier consiste à envoyer au client une lettre dans laquelle les choix qui s'offrent à lui seront, par exemple, expliqués. Cette lettre est souvent envoyée après un entretien au cours duquel les explications auront été données oralement. On l'appelle parfois « lettre parapluie », le notaire se « couvrant » contre les éventuels recours fondés sur le devoir de conseil. Reste que le client pourrait contester avoir reçu la lettre en question. De deux choses l'une alors. Soit le client répond par lettre, ou courriel ; dans ce cas, il faudra garder précieusement la lettre ou le courriel par lequel le client atteste avoir été informé, ou choisit entre les différentes options proposées. Soit le client ne répond pas, et il faudra procéder à un nouvel envoi par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le second procédé peut consister à faire signer, préalablement à la signature de l'acte authentique, et au cours de la même entrevue, un document dans lequel les risques de l'opération, les conséquences du choix du client, ou toute autre information utile seront consignés. La reconnaissance de conseil donné prend alors la forme d'un acte sous seing privé. Procéder par acte séparé permet de démontrer que le notaire a suffisamment appelé l'attention du client sur les points évoqués. Cela permet également d'être précis, sans alourdir l'acte authentique d'une clause obèse, les actes authentiques n'en manquant pas par ailleurs.

Ensuite, la reconnaissance de conseil donné peut résulter d'une clause de l'acte authentique. La Cour de cassation l'a admis, en particulier, dans un arrêt du 31 mars 1998 (Civ. 1re, 31 mars 1998, n° 96-12874. V. aussi Civ. 1re, 4 oct. 2017, n° 16-20892).

Dans cette affaire, l'acte authentique contenait une clause qui stipulait que « l'acquéreur reconnaît que, bien qu'averti par le notaire soussigné de la nécessité d'obtenir des renseignements d'urbanisme, il a requis l'établissement de l'acte sans la production de ces pièces, il déclare être parfaitement informé de la situation de l'immeuble à cet égard et se reconnaît seul responsable de servitudes particulières, renonçant à tous recours contre le vendeur ou le notaire »^92(*).

On ne soulignera jamais assez combien il est inutile et faux de préciser que le client « renonce à son recours contre le notaire ». La responsabilité du notaire étant délictuelle, toute clause élusive ou limitative de responsabilité est interdite.

C'est la raison pour laquelle la clause doit reprendre, de manière exhaustive, mais aussi accessible, la teneur de l'information et du conseil qui a été donné oralement au client.

Il sied de noter que la clause ne peut donc en aucun cas se contenter de mentionner que le client a décidé de faire son affaire personnelle d'une difficulté, sans mentionner expressément les risques encourus par le client, et le conseil donné par le notaire pour les éviter.

* ⁹¹ MATHIAS LATINA, Responsabilités et Déontologie, op.cit, p 17.

* ⁹² MATHIAS LATINA,Responsabilités et Déontologie,Op.cit, p.18.