Liste
des graphiques
Graphique n° 1 : Evolution des IF, IRL et
des RTM
19
Graphique n° 2 : Evolution du taux
d'intérêt débiteur, du taux de
37
refinancement du taux d'inflation et le taux
débiteur réel
37
Graphique n° 3 : Evolution de crédits
à l'économie selon le terme 67
Graphique n°4 : Evolution du crédit
habitat consenti par la SBF 73
Graphique n°5 : Part du crédit
habitat consenti par la BNDE 76
Graphique n° 6 : Evolution du cour de
change du FBu 81
Graphique n° 7 : Evolution du crédit
à l'habitat octroyé par la SBF, la 88
BNDE et le FPHU 88
Table des matières
DEDICACE
i
Remerciements
ii
Liste des Tableaux
iv
Liste des graphiques
v
0.1. INTRODUCTION
1
0.2. PROBLEMATIQUE ET INTERET DU SUJET
3
0.3. HYPOTHESES DE TRAVAIL
4
0.4. METODOLOGIE ET DELIMITATION DU TRAVAIL
4
0.5. ARTICULATION DU TRAVAIL
5
CHAPITRE I : CADRE THEORIQUE ET ASPECTS
GENERAUX
6
DU LOGEMENT URBAIN
6
I.1 Concepts généraux et termes
employés dans l'immobilier.
6
I.2. FONDEMENTS DE LA POLITIQUE DE L'HABITAT
10
I.2.1. Importance économique et sociale du
secteur de l'habitat
11
I.2.2 Importance du secteur habitat dans la
création d'emploi
16
I.2.3 Importance du logement sur les recettes
publiques via les IF et les IRL
17
I.3. Bref aperçu historique du logement
urbain à Bujumbura.
22
I.3.2. Evolution du cadre institutionnel de
l'habitat urbain.
27
I.3.2.1 Les Promoteurs Immobiliers
27
I.3.2.2. Les Intermédiaires Financiers.
28
I.4. La mise en oeuvre de la politique de l'habitat
urbain
29
I.4.1. Détermination des prévisions
de l'offre et la demande de logements
29
I.4.2. Les contraintes à la mise en oeuvre
de la politique du logement
30
I.4. 3. La politique de financement du
logement
31
CHAPITRE II : ANALYSE RETROSPECTIVE DE LA
RENTABILITE
33
DU LOGEMENT URBAIN
33
II.1. Les principales caractéristiques du
marché du logement urbain
33
II.1.1. Les caractéristiques de l'offre du
logement urbain
33
II.1.1.a. Le coût élevé des
matériaux de construction
33
II.1.1.b. Coût élevé du
financement.............................................................................36
II.1.1.c. Le coût élevé des
parcelles
38
II.1.1.d. Coût élevé de la mise
oeuvre.........................................................................40
II.1.2.Caractéristiques de la demande du
logement
42
II.1.2.1. La pression démographique
42
II.1.2.2. Le mode d'occupation par types de
logements
43
II.2.3. Synthèse sur les principales
caractéristique du marché du logement
44
II.2. Théorie sur la sélection et le
contrôle des investissements
47
II.2.
a. Notion d'investissement, ses
caractéristiques et ses facteurs d'analyse
47
II.2.
b. Choix des investissements et sélection
des moyens de financement
48
II.2.
c. Concepts théorique sur la
rentabilité
48
II.3. Analyse de la rentabilité du logement
urbain
49
II.3.1. Le produit logement et ses
éléments de coût de revient
49
II.3.2. Présentation des méthodes
d'analyse de la rentabilité
50
II.3.2.1 Analyse de la rentabilité par les
méthodes comptables
53
II.3.21.a Evolution de la rentabilité
financière de la SIP, de l'ECOSAT du
53
FPHU
53
II 3.2.1.b. Analyse de rentabilité
économique de la SIP, l'ECOSAT
55
et du FPHU
55
II.3.2.2.a. Projet GIKUNGU (location- vente)
57
II.3.2.2.b Projet Immeuble-extension OUA
(Location simple)
60
II.3.2.2.c. Projet KIGOBE Sud (vente au comptant
des immeubles)
62
CHAPITRE III : ANALYSE CRITIQUE DU FINANCEMENT
DU
65
LOGEMENT URBAIN
65
III.1. La politique monétaire et le
crédit logement
65
III.2. La place de l'habitat dans le financement de
l'économie
66
III.3. La place des banques commerciales dans le
financement du logement
67
III.4. Le rôle des établissements
financiers dans le financement de l'habitat
71
III.4.1. Le rôle de la SBF dans le
financement de l'habitat
71
III.4.2. Le rôle de la BNDE dans le
financement de l'habitat
74
III.4.3.Le rôle du FPHU dans le financement
de l'habitat urbain.
77
III.4.3.1 Présentation du FPHU
77
III.4.3.2. Domaine d'intervention du FPHU
78
III.4.3.3 Les ressources du FPHU
79
III.4.3.4. Les réalisations du FPHU dan le
financement de l'habitat urbain.
82
III.4.3.4.1. Quelques indicateurs de
l'évolution de l'activité du FPHU
82
III.4.3.4.2. Le crédit habitat par sous
secteur consenti par le FPHU
83
III.4.3.4.3. Les contraintes liées au faible
niveau du revenu des ménages
85
III.5. Analyse comparative des crédits
à habitat octroyés par la SBF, la
87
BNDE et le FPHU
87
III.6. Les ressources de financements
extérieurs.
89
CONCLUSION GENERALE
91
RECOMMANDATIONS
93
Bibliographie
96
ANNEXE
98
0.1. INTRODUCTION
Nul n'ignore que le logement constitue, après
l'alimentation et au même titre que l'habillement, l'un des besoins
fondamentaux à la dignité et à l'intégrité
morale et physique de l'être humain. Il en est devenu l'une des
préoccupations les plus importantes de l'humanité. Le
problème de logement qui est actuellement posé comme une
véritable crise est davantage plus prononcé
particulièrement en milieu urbain au Burundi. Ainsi, la question du
logement urbain n'a jamais été, aujourd'hui comme hier, l'apanage
d'un seul continent ou encore moins d'un seul pays. Ceci est remarqué
dans les différentes déclarations internationales et les diverses
politiques nationales en matière de l'habitat où la
volonté est manifeste pour promouvoir le logement décent et
suffisant.
Toutefois, rares sont les pays qui s'y investissent et
réussissent parfaitement ce qui est réaffirmé par Charles
ABRAMS quand il dit que « en ce qui concerne le logis, le monde
entier reste sous développé »1(*).
Au Burundi, le secteur du logement et d'urbanisation a
été caractérisé par un dynamisme exceptionnel qui a
servi d'exemple à beaucoup de pays d'Afrique dans leurs choix politiques
et stratégies nécessaires à une bonne gestion du secteur
dans les années 1980. Le Burundi était l'un des rares pays de la
région doté des structures et mécanismes institutionnels
et financiers nécessaires à la mise en place et à la
conduite d'une politique efficace pour le secteur, mais ayant également
réussi à réaliser et bien gérer une chaîne
d'habitat social planifié.
Néanmoins, ce choix a partiellement perdu
d'intérêt pour l'Etat. On prône actuellement une approche
participative susceptible d'aboutir à une appropriation totale des choix
des politiques et stratégies ainsi que des plans de mise en oeuvre, par
les acteurs et les partenaires du secteur.
Bien que le logement soit un secteur à faible risque,
avec d'important effets d'induction, son financement requiert d'important fonds
financièrement peu rentable. Mise à part la dimension sociale,
une activité est rationnellement envisageable lorsque les surplus qu'il
permet de réaliser sont suffisants et stimulants pour satisfaire aux
objectifs de pérennité et de croissance.
La rentabilité est donc une motivation de premier plan
qui attire les investisseurs. La source de financement joue et influe ainsi
beaucoup sur cette rentabilité de par son coût ou son terme qui
peut être peu ou pas adapté au secteur.
Toutefois, le logement étant un investissement qui
revêt un caractère économique et social très
important, il devrait être promu et envisagé même en absence
de toute rentabilité vue au sens strict.
Ainsi, pour jouer pleinement son rôle moteur avec
efficacité économique et sociale, le logement doit être
intégré dans la politique économique
générale.
* 1 Charles ABRAMS, Le
logement, problème et perspectives, Paris, Editions Internationales,
1970,pp75-76.
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