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La genèse d'un projet de renouvellement urbain - le cas du bas Chantenay à  Nantes

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par Philippe Lassale
IAUR (Institut d'Aménagement et d'Urbanisme de Rennes) - Université Rennes 2 - Master MOUI (Maîtrise d'Ouvrage Urbaine et Immobilière) 2012
  

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LA GENESE D'UN PROJET DE RENOUVELLEMENT URBAIN

Le cas du Bas Chantenay à Nantes

Philippe LASSALE - sous la direction de Mr André SAUVAGE

Master 2 Maîtrise d'Ouvrage Urbaine et Immobilière

Institut d'Aménagement et d'Urbanisme de Rennes

~ 28 septembre 2012 ~

Moskau I, 1916 (c) Adagp, Paris

« Je crois qu'on ne peut trouver notre harmonie aujourd'hui par des voies géométriques, mais au contraire par l'anti-géométrique, l'anti-logique le plus absolu ».

- Wassily Kandinsky

REMERCIEMENTS

Je tiens à remercier l'ensemble des personnes qui ont contribué à la rédaction de ce mémoire. Je remercie tout particulièrement :

- Monsieur André Sauvage, sociologue et enseignant tuteur, pour sa disponibilité, ses conseils avisés, et les longues discussions échangées,

- Monsieur Gilbert Gaultier, Directeur du Master Maîtrise d'Ouvrage Urbaine et Immobilière ainsi que de l'Institut d'Aménagement et d'Urbanisme de Rennes, d'avoir accepté ma candidature atypique,

- Monsieur Florent Turck, responsable professionnel, pour la confiance qu'il m'a accordée et renouvelée, en m'accueillant à Nantes Métropole Aménagement,

Je suis également très reconnaissant envers Monsieur Franck Savage, Directeur de Nantes Métropole Aménagement, et envers l'ensemble des collaborateurs de la société pour leur soutien amical et nos nombreux échanges.

Je remercie enfin chaleureusement celles et ceux qui ont accepté, encouragé et soutenu ma démarche de reprise d'études, en m'offrant la motivation dont j'avais besoin pour aller au bout de ces deux années, dont l'enrichissement, l'épanouissement personnel et professionnel, ont bien largement dépassé mes attentes.

- PRÉAMBULE

Il est délicat de traiter d'un sujet aussi vaste que le renouvellement urbain d'un quartier. La question de la problématique s'impose rapidement, et comme pour tout projet urbain, dès lors que l'on réfléchit à sa mise en place effective, il est difficile d'en faire une synthèse en abordant la totalité des thèmes qui peuvent être abordés.

Le sujet de ce travail porte sur le quartier du Bas Chantenay à Nantes, territoire façonné par son histoire industrialo-portuaire, autour duquel Nantes Métropole Aménagement, mandaté par Nantes Métropole, lance un projet de renouvellement urbain. L'objectif est de transformer ce morceau de ville enclavé en un lieu proposant davantage de mixité. Le maître d'ouvrage cherchera à développer projet urbain durable, pour dessiner un quartier accessible et dynamique.

Un tel sujet, sur un projet d'envergure, soulève des questions méthodologiques. Par quel bout l'aborder - le réseau viaire, le foncier, l'espace public, les stratégies juridiques, les modèles à réinterpréter, l'approche budgétaire, autant de portes d'entrées qui seraient toutes pertinentes si elles n'étaient incomplètes. On cherche ici à produire un mémoire qui présente un intérêt opérationnel, aussi ténu soit-il, afin d'apporter notre pierre à l'édifice du projet qui s'annonce. A l'heure où nous rédigeons ce travail, le maître d'oeuvre et son équipe ne sont pas encore recrutés, pour des raisons de difficultés dans le montage juridique du projet. C'est un contretemps fâcheux pour le contenu de ce mémoire, car nous ne pouvons pas profiter de la présence de l'urbaniste pour échanger sur les premières remarques et intentions sur le lieu. Mais c'est un contretemps qui peut aussi s'avérer bénéfique, puisqu'il nous permet de prendre le recul qui nous semble nécessaire dans le métier d'aménageur, et de retranscrire ce que disent et pensent quelques auteurs sur des notions de renouvellement urbain, de projet durable et d'espace public. Cela nous permettra par ailleurs de se pencher sur chacune des candidatures avec attention, et d'en relever les passages pertinents pour alimenter notre réflexion.

Aussi nous chercherons, non pas à être exhaustifs puisque nous n'en avons pas la prétention, mais à aborder de la manière la plus claire possible chacune des problématiques qui s'imposent, en essayant pour chacune d'apporter un début de réponse ou des pistes de réflexions. Ce travail sera appuyé par la reprise du fil du projet et la manière dont il a été relancé, par des remarques théoriques sur la place de l'espace public dans la ville, sur l'importance des approches participatives, sur des éléments de travail internes à Nantes Métropole Aménagement mais aussi sur les réponses proposées par les urbanistes candidats dans leur note d'intention.

Cette approche, mêlant apports théoriques, descriptifs et opérationnels nous permettra, nous l'espérons, de proposer, pour le projet du Bas Chantenay, une grille de lecture des points à traiter par et avec le maître d'oeuvre urbain qui sera recruté. Et ce travail ne sera pas exhaustif, mais il aura le mérite « pratico-pratique » de coucher en un seul et même endroit tout ce qui fait le projet du Bas Chantenay à ce jour, de jouer peut-être un rôle d'archive, qui servira, qui sait, dans quelques années lorsque l'on cherchera à saisir la genèse du projet.

TABLE DES MATIÈRES

REMERCIEMENTS 5

PRÉAMBULE 7

INTRODUCTION 11

PARTIE 1. LA GOUVERNANCE D'UN PROJET DE RENOUVELLEMENT URBAIN 13

HISTORIQUE DE LA GOUVERNANCE DU BAS CHANTENAY 16

LA RELANCE DU PROJET DE RENOUVELLEMENT 18

UNE DYNAMIQUE GLOBALE SUR LE CoeUR DE L'AGGLOMÉRATION 19

UN NOUVEAU MANDAT AU BUDGET LIMITÉ 20

QUELLE GOUVERNANCE OPTIMALE ? 22

UNE PROCÉDURE NÉGOCIÉE POUR CRÉER UN MOTEUR POLITIQUE 23

S'INSPIRER DE PROJETS EXISTANTS 24

SUSCITER L'INTÉRÊT DES CANDIDATS PAR ACCORD-CADRE DE MAÎTRISE D'oeUVRE 25

INTÉGRER LES MISSIONS DE MAÎTRISE D'oeUVRE DANS L'ACCORD-CADRE 25

LA FAISABILITÉ JURIDIQUE D'UN ACCORD-CADRE DE MAÎTRISE D'oeUVRE SANS CONCESSION D'AMÉNAGEMENT 29

UN TERRITOIRE EN COURS DE TRANSFORMATION 30

PARTIE 2. LES ÉLÉMENTS CLÉS DE L'ANALYSE URBAINE 34

LA PLACE DE L'ESPACE PUBLIC 37

DÉFINITION DE L'ESPACE PUBLIC 37

L'ESPACE PUBLIC, PRODUIT D'UNE VIE ÉCONOMIQUE ET D'UNE MIXITÉ 38

LA DESTRUCTION DE L'ESPACE PUBLIC PAR LE ZONAGE MONOFONCTIONNEL 40

LES ENJEUX DE LA CONSULTATION 42

LES ENJEUX DE LA FORME URBAINE 42

LES ENJEUX DE DÉPLACEMENTS ET DE POLARITÉS 44

LES ENJEUX DE LA PROGRAMMATION D'UNE MIXITÉ DE FONCTIONS 46

LES ENJEUX RÈGLEMENTAIRES : INTÉGRER DES CONTRAINTES FORTES 46

LES ENJEUX DE DÉVELOPPEMENT DURABLE DANS UN CONTEXTE MÉTROPOLITAIN 49

QUELQUES APPROCHES DE LA TRANSFORMATION DE LA VILLE 53

PARTIE 3. QUELQUES APPROCHES DE STRATÉGIES D'AMÉNAGEMENT 61

AMÉNAGER SANS MAÎTRISE FONCIÈRE, LA DÉLICATE QUESTION DU BUDGET 64

UN RENOUVELLEMENT ORIENTÉ PAR LES OPPORTUNITÉS DU MARCHÉ 64

LE PROCESSUS DE VALORISATION DU FONCIER EN RENOUVELLEMENT URBAIN 65

ETABLIR UNE STRATÉGIE FONCIÈRE DANS LE TEMPS 67

DE L'IMPÉRATIF DU PARTENARIAT AVEC LES GRANDS ACTEURS FONCIERS 69

REGROUPER DES ACTEURS AUX AMBITIONS DIVERGENTES 69

CRÉER DES STRUCTURES DE PARTENARIAT POUR IMPLIQUER LE SECTEUR PRIVÉ 70

LE CAS DES OCCUPATIONS TEMPORAIRES 72

L'ARTISTIQUE COMME RÉPONSE PARTIELLE AU DÉVELOPPEMENT D'UNE MIXITÉ FONCTIONNELLE 72

L'EXEMPLE NANTAIS 73

LA MISE EN CULTURE DES FRICHES URBAINES 74

CONCLUSION 76

ANNEXES 79

ANNEXE 1. BILAN DU MANDAT D'ÉTUDES OPÉRATIONNELLES POUR LE PROJET DU BAS CHANTENAY (NMA, NOVEMBRE 2011) 81

ANNEXE 2. ANALYSE COMPARATIVE DES TYPES DE MARCHÉS ENVISAGÉS (NMA, 13 MARS 2012) 83

ANNEXE 3. QUELQUES EXEMPLES DE PROJETS DE RENOUVELLEMENT URBAIN ISSUS DE NOS LECTURES 85

GLOSSAIRE INACHEVÉ 91

BIBLIOGRAPHIE 95

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