Modes d'accès à l'espace habité et insécurité foncière dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré ( Cameroun).

TABLE DE MATIERES

DEDICACE i

REMERCIEMENTS ii

RESUME iii

ABSTRACT iv

SOMMAIRE v

LISTE DES TABLEAUX vii

LISTE DES FIGURES viii

LISTE DES PHOTOGRAPHIES ix

SIGLES ET ABBREVIATIONS x

INTRODUCTION GENERALE 1

1.1 PROBLEMATIQUE 2

1.2 ETAT DES CONNAISSANCES 3

1.2.1 Contexte scientifique 3

1.2.2 Cadre conceptuel 7

1.3 QUESTIONS DE RECHERCHE 12

1.3.1 Question principale 13

1.3.2 Questions spécifiques 13

1.4 OBJECTIFS 13

1.4.1 Objectif principal 13

1.4.2 Objectifs spécifiques 13

1.5 HYPOTHESES 14

1.5.1 Hypothèse principale 14

1.5.2 Hypothèses spécifiques 14

1.6 CADRE GEOGRAPHIQUE 14

2. METHODOLOGIE 15

2.1 Collecte des informations 17

2.1.1 Données de seconde main 17

2.1.2 Données primaires 18

2.2 Echantillonnage 19

2.3 Enquêtes quantitatives par questionnaire standard 20

2.3.1 Questionnaire 20

2.3.2 Test du questionnaire 20

2.3.3 Mode d'administration du questionnaire 21

2.4 Observation participante 21

2.5 Collecte des données à la conservation foncière de la Vina 22

2.6 Traitement des données 23

2.6.1 Codification et dépouillement du questionnaire 23

2.6.2 Analyse et traitement des données 24

2.6.3 Traitement cartographique 25

2.7 Choix de notre zone d'étude 25

3. RESULTATS ATTENDUS ET INTERET 26

3.1 Résultats attendus 26

3.2 Intérêt 26

4. PLAN DU TRAVAIL 27

CHAPITRE 1 28

CADRE D'ETUDE ET DEFINITION DES CONCEPTS 28

INTRODUCTION 29

1.1 CARACTERISTIQUES DU MILIEU PHYSIQUE 29

1.1.1 Sols 29

1.1.2 Hydrographie 30

1.1.3 Climat 30

1.1.4 Végétation 31

1.1.5 Contraintes du milieu naturel 31

1.2 COMPOSITION SOCIODEMOGRAPHIQUE 34

1.2.1 Historique de la création des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem 34

1.2.1.1 Burkina 34

1.2.1.2 Gambara II et Jérusalem 35

1.2.2 Données sociodémographiques du cadre d'étude 36

1.2.2.1 Peuplement 36

1.2.2.2 Activités humaines dans la zone 37

1.2.2.3 Infrastructures 40

1.2.3 Caractérisation de l'espace habité 44

1.3 DEFINITION DES CONCEPTS 44

1.3.1 Ressource sol 46

1.3.2 Droit de propriété 47

CONCLUSION 49

CHAPITRE 2 50

PROPRIETE FONCIERE AU CAMEROUN ET SYSTEME FONCIER 50

INTRODUCTION 51

2.1 NOTION DE PROPRIETE FONCIERE AU CAMEROUN 51

2.1.1 Epoque coloniale 52

2.1.1.1 Colonisation allemande 52

2.1.1.2 Tutelle française 53

2.1.1.3 Tutelle britannique 53

2.1.2 Période post-coloniale 54

2.1.2.1 Ordonnance N°74-1 du 6 juillet 1974 54

2.1.2.2 Décret N°76/165 du 27 avril 1976 55

2.1.2.3 Ordonnance N°74-2 56

2.1.2.4 Réforme de 2005 56

2.1.3 Titre foncier 57

2.1.3.1 Définition et utilité 57

2.1.3.2 Conditions d'obtention d'un titre foncier au Cameroun 58

2.1.3.2.1 Déconcentration des compétences 59

2.1.3.2.2 Réduction du nombre d'intervenants 59

2.1.3.2.3 Délais fixés à chaque étape 61

2.2 REGIME FONCIER ET DOMANIAL DU CAMEROUN 62

2.2.1 Etat et sécurisation des droits fonciers 62

2.2.1.1 Généralisation de la propriété foncière 63

2.2.1.2 Lutte contre les faux titres fonciers 64

2.2.2 Limites de la reforme foncière au Cameroun 65

2.2.2.1 Méconnaissance du droit coutumier par la réforme 65

2.2.2.2 Elargissement du champ de la répression 66

2.3 DROIT FONCIER COUTUMIER AU CAMEROUN 67

2.3.1 Droit coutumier : une gestion efficace 67

2.3.2 Limites du droit coutumier 68

2.4 SYSTEMES FONCIERS AU NORD ET AU SUD DU CAMEROUN 69

2.4.1 Systèmes fonciers au Nord-Cameroun 69

2.4.1.1 Pouvoir de la chefferie 70

2.4.1.2 Exercice du pouvoir dans la gestion foncière 70

2.4.2 Gestion foncière dans la partie Sud du pays 72

2.4.2.1 Question foncière : un domaine sensible chez les Bamiléké 72

2.4.2.2 Exemple d'une gestion foncière locale réussie 73

2.4.2.3 Accès à la terre : source de conflit 73

2.4.2.4 Peuple n'utilisant pas la propriété individuelle du sol 74

CONCLUSION 74

CHAPITRE 3 76

ACTEURS FONCIERS ET MODES D'ACCES A L'ESPACE HABITE DE GAMBARA II, BURKINA ET JERUSALEM 76

INTRODUCTION 77

3.1 ACTEURS FONCIERS DE NOTRE CADRE D'ETUDE 77

3.1.1 Locataires 77

3.1.1.1 Présentation des locataires 77

3.1.1.2 Place des locataires dans le système foncier de la zone 79

3.1.2 Propriétaires 80

3.1.2.1 Typologie des propriétaires 80

3.1.2.2 Rôle de producteur des terres 82

3.2 MODES D'ACCES A L'ESPACE HABITE EN MILIEU URBAIN 83

3.2.1 Accès à l'habitation 83

3.2.1.1 Location 84

3.2.1.2 Achat 84

3.2.1.3 Don 84

3.2.1.4 Héritage 84

3.2.1.5 Construction 85

3.2.2 Accès aux terres 85

3.2.2.1 Possession de fait 85

3.2.2.2 Location 85

3.2.2.3 Don 86

3.2.2.4 Héritage 86

3.2.2.5 Achat 86

3.2.2.6 Octroie des terres par l'Etat 86

3.3 MODE PRINCIPAL D'ACCES A L'ESPACE HABITE DE GAMBARA II, BURKINA ET JERUSALEM 87

3.3.1 Modes d'accès à l'habitation 87

3.3.1.1 Location des maisons 87

3.3.1.2 Construction de l'habitation 90

3.3.1.3 Principaux problèmes liés à l'habitation de notre zone d'étude 90

3.3.2 Principaux modes d'accès aux terres 91

3.3.2.1 Principales modalités d'accès aux terres 92

3.3.2.2 Coût des parcelles à Gambara II, Burkina et Jérusalem 92

3.3.3 Déterminisme devant l'acquisition d'une parcelle 95

CONCLUSION 98

CHAPITRE 4 99

INSECURITE FONCIERE A GAMBARA II, BURKINA ET JERUSALEM, ET CARTOGRAPHIE DU FONCIER CADASTRAL 99

INTRODUCTION 100

4.1 ESPACE DOMINE PAR LE DROIT COUTUMIER 100

4.1.1 Droit de propriété collectif 100

4.1.2 Place des chefs dans la sécurisation des droits fonciers 101

4.2 DOCUMENTS DE SECURISATION FONCIERE 104

4.2.1 Documents traditionnels du droit coutumier 104

4.2.2 Titre foncier 106

4.2.2.1 Accès au titre foncier dans la Vina 106

4.2.2.2 Difficultés d'accès à la propriété foncière au Cameroun 110

4.3 REALISATION DE LA CARTE DU FONCIER CADASTRAL 112

4.3.1 Place de la CAO et des SIG dans la réalisation de notre travail 112

4.3.2 Démarche de réalisation de la cartographie des titres fonciers 113

4.3.2.1 Collecte des informations 113

4.3.2.2 Conversion des coordonnés géographiques des parcelles 114

4.3.2.3 Carte du foncier cadastral de Gambara II, Burkina et Jérusalem 118

4.4 ETUDE DE LA REPARTITION SPATIALE DES TITRES FONCIERS 119

4.4.1 Proportion de l'espace occupé par les parcelles immatriculées 120

4.4.2 Semi de point 120

CONCLUSION 124

CONCLUSION GENERALE ET PERSPECTIVES 125

TABLE DE MATIERES 130

BIBLIOGRAPHIE 136

1. Articles 137

2. Rapports, mémoires et thèses 140

3. Ouvrages 141

4. Liens internet 142

5. Journaux 142

6. Décrets et lois 142

ANNEXES 143

Annexe n°1 : Questionnaire d'enquête 144

Annexe n°2 : Questionnaire d'enquête codifié 148

Annexe n°3 : Guide d'entretien 152

Annexe n°4 : Compte rendu de l'entretien 153

Annexe n°5 : Fiche de collecte de données à la conservation foncière du département de la Vina 170

Annexe n°6 : Planning de passage dans les services du cadastre 171

Annexe n°7 : Données recueillies sur le terrain 172

Index croisé des termes géographiques et des noms d'auteurs 178